¿Se puede vender una finca rústica arrendada?

Cuando se es dueño de una finca rústica arrendada, y surge el interés por poner a la venta la propiedad, puede surgir la duda de si se puede vender una finca rústica arrendada. 

Antes de iniciar la compraventa de un inmueble rústico que se encuentra alquilado, conviene conocer primero si es posible hacerlo. Y, en caso, afirmativo, en qué condiciones puede hacerse y qué derechos tiene el arrendatario. En este artículo, Cocampo proporciona todos los detalles.

¿Se puede vender una finca rústica arrendada?

Sí, se puede vender una finca rústica arrendada, porque la Ley de Arrendamientos Rústicos no prohíbe la venta de una finca alquilada. Sin embargo, esta operación está sujeta a ciertas condiciones legales que protegen los derechos del arrendatario.

¿Cuáles son las condiciones para vender una finca rústica arrendada?

Según lo dispuesto en la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se modifica la Ley de Arrendamientos Rústicos, al vender una finca rústica arrendada, el nuevo propietario queda subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador. Como consecuencia, debe respetar las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento vigente. 

En este sentido, la Ley 26/2005 contempla dos situaciones:

1. El nuevo propietario compró la finca y la inscribió en el Registro de la Propiedad de buena fe. El comprador debe respetar el tiempo que queda de duración mínima del contrato, que es de cinco años en el caso de las fincas rústicas, o de la prórroga tácita en curso.
2. El resto de los casos. El nuevo propietario debe respetar la duración estipulada en el contrato de arrendamiento. Así pues, si el plazo acordado supera los cinco años, tiene que mantener el arrendamiento durante ese periodo.

Por otro lado, si el arrendatario cumple con los requisitos establecidos en la Ley 26/2005, el vendedor está obligado a comunicarle de forma fehaciente su intención de vender la finca, para que pueda ejercer sus derechos. Así lo determina el artículo 22 de esta ley.

Derechos del arrendatario de fincas rústicas

Los derechos del arrendatario cuando se produce la venta de una finca rústica alquilada son principalmente tres:

Derecho de tanteo

El derecho de tanteo es el derecho que tiene el arrendatario a adquirir de manera preferente una finca rústica en el mismo precio y condiciones que las ofrecidas a otro comprador en el contrato de compraventa.

El arrendatario de una finca rústica tiene 60 días hábiles desde que el vendedor le notifica su intención de vender el inmueble para ejercer este derecho.

Condiciones para ejercer el derecho de tanteo

No obstante, el arrendatario sólo puede ejercer el derecho de tanteo cuando se reúnen una serie de condiciones:

Existencia de un contrato

Debe existir un contrato de arrendamiento de finca rústica en vigor, ya sea verbal o escrito, conforme a la Ley de Arrendamientos Rústicos. Asimismo, este debe haber entrado en vigor a partir del año 2006.

Perfil del arrendatario

El arrendatario debe ser un agricultor profesional, una cooperativa agraria, una cooperativa de explotación comunitaria de la tierra, una sociedad agraria de transformación o una comunidad de bienes.  

De acuerdo con la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, para ser considerado agricultor profesional se deben cumplir los siguientes requisitos:

• Obtener unos ingresos brutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Para 2025, el IPREM es de 7.200 euros anuales en 12 pagas o de 8.400 euros anuales en 14 pagas.
• Tener una dedicación directa y personal a la actividad agraria de, al menos, el 25% de su tiempo de trabajo.

Transmisión inter vivos

Para que se activen los derechos de tanteo y retracto, debe tratarse de una transmisión inter vivos, es decir, llevada a cabo entre personas vivas.

Entre las transmisiones inter vivos se encuentran, además de la compraventa, la donación, la aportación a sociedad, la permuta, la adjudicación en pago y cualquier otro tipo de transmisión diferente a la compraventa, de su nuda propiedad.

Otras condiciones

Además de satisfacer las condiciones anteriormente mencionadas, es necesario que el arrendatario comunique de forma fehaciente al vendedor su intención de ejercer el tanteo. Esto se debe hacer dentro del plazo de 60 días hábiles.

Derecho de retracto

Puede ocurrir que el vendedor no comunique la venta, o que la notificación no sea válida para que el arrendatario pueda ejercer adecuadamente el derecho de tanteo. Entonces, el arrendatario puede ejercer el derecho de retracto. 

El derecho de retracto es el derecho que tiene el arrendatario a comprar una finca rústica que ya se ha vendido a un tercero, en el mismo precio y condiciones en que este la adquirió. 

El arrendatario puede ejercer el derecho de retracto dentro de los 60 días hábiles desde que se tiene conocimiento de la venta.

Condiciones para ejercer el derecho de retracto

Para que el arrendatario pueda ejercer el retracto, se deben reunir las mismas condiciones que para ejercer el tanteo. Es decir, debe existir un contrato vigente en el marco de la Ley de Arrendamientos Rústicos y en vigor desde 2006, el arrendatario tiene que ser un agricultor profesional y debe tratarse de una transmisión inter vivos.

Pero, también, el vendedor no debe haber notificado de forma fehaciente al arrendatario su intención de vender la finca, o bien haber omitido alguno de los elementos esenciales del contrato. Por ejemplo, el precio o, en su defecto, una estimación razonable.

¿Cómo ejercer el tanteo y retracto si hay varios arrendatarios?

En caso de distintos aprovechamientos sobre la misma finca, el derecho lo ejercerá quien tenga el aprovechamiento principal. Cuando hay varios, se prioriza al agricultor joven y luego al más antiguo.

Si hay varios arrendatarios de partes distintas de la finca, cada uno podrá ejercer los derechos sobre su parte. Si uno de los arrendatarios no quiere, otro puede hacerlo.

¿Cuándo no se aplican los derechos de tanteo y retracto?

Existen dos circunstancias en las que no se pueden ejercer los derechos de tanteo y retracto:

1. Transmisiones gratuitas entre familiares directos, hasta segundo grado de consanguinidad o afinidad, o entre cónyuges.
2. Permutas de fincas rústicas para agregación cuando las superficies son menores a 10 hectáreas de secano o 1 hectárea de regadío.

Los derechos de tanteo y retractos, tal como los regula la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, se aplican únicamente a los contratos de arrendamiento de fincas rústicas celebrados a partir de su entrada en vigor.  

Los contratos celebrados con anterioridad se rigen por la legislación anterior, ya sea la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, que sí contemplaba estos derechos, o la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, que los suprimía.  

Por tanto, en los contratos celebrados antes de 2006 y, por lo tanto, bajo la Ley 49/2003, no se pueden ejercer los derechos de tanteo y retracto.

Derecho a continuar con el arrendamiento

Es posible que el arrendatario no quiera ejercer el derecho de retracto, porque no tiene interés en adquirir la finca. De darse esta situación, tiene el derecho de continuar con el arrendamiento bajo las mismas condiciones. 

Pasos para vender una finca rústica arrendada

La venta de una finca rústica arrendada conlleva una serie de pasos, que se enumeran a continuación:

1. Verificar la situación del arrendatario

Lo primero que debe hacer el vendedor es verificar si el arrendatario cumple con los requisitos para ejercer los derechos de tanteo y retracto. Es decir, tiene que comprobar que es un agricultor profesional o pertenece a alguna de las entidades amparadas. 

En caso de que el arrendatario efectivamente se califique como alguna de estas formas, el vendedor está obligado a notificarle su intención de vender la finca.

2. Notificar la venta al arrendatario

El propietario tiene que notificar de forma fehaciente al arrendatario su intención de vender la finca. Esto quiere decir que la notificación debe realizarse través de un burofax certificado con acuse de recibo. 

En esta notificación se tienen que indicar los elementos esenciales del contrato de compraventa. Estos son:

• Tipo de transmisión (compraventa, donación, permuta…).
• Identidad del potencial comprador.
• Precio de la operación o, en su defecto, una estimación razonable.
• Condiciones de la compraventa, como la forma de pago, los gastos asumidos por cada parte, etc.

3. Esperar la respuesta del arrendatario

El arrendatario tiene un plazo de 60 días hábiles desde que el vendedor le notifica su intención de vender la finca para ejercer el derecho de tanteo. Según la respuesta del arrendatario, se pueden dar dos situaciones:

El arrendatario ejerce el derecho de tanteo

Si el arrendatario decide ejercer el derecho de tanteo, debe comunicarlo de manera fehaciente al vendedor dentro de los 60 días hábiles.  

En este caso, el propietario está obligado a venderle la finca al arrendatario, en lugar de a un tercero, y debe hacerlo bajo las mismas condiciones que había ofrecido al otro comprador.

El arrendatario renuncia al derecho de tanteo

Si el arrendatario renuncia al derecho de tanteo, ya sea porque no contesta o porque responde de manera negativa, el vendedor puede vender la finca a un tercero. 

Formalizar la operación

Para que los derechos de todas las partes involucradas estén protegidos, resulta fundamental formalizar la operación. Ahora bien, la forma de proceder es distinta en función de la decisión que tome el arrendatario.

Si el arrendatario ejerce el derecho de tanteo

En caso de que el arrendatario decida ejercer el derecho de tanteo, vendedor y arrendatario (comprador) deben formalizar la operación a través de un contrato de compraventa, o bien, directamente mediante escritura pública ante notario.

Si el arrendatario no ejerce el derecho de tanteo

Si el arrendatario renuncia al derecho de tanteo y decide mantener el alquiler, como el comprador se subroga en la posición del arrendador, es aconsejable que el vendedor le informe sobre la existencia del arrendamiento. De igual modo, que le proporcione información sobre las condiciones establecidas en el contrato. 

Después, el vendedor y el nuevo propietario deben formalizar la operación mediante un contrato de compraventa o, preferentemente, mediante escritura pública ante notario.

5. Inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad

Por último, aunque no es un paso obligatorio, se recomienda inscribir la venta de la finca rústica arrendada en el Registro de la Propiedad. Esta acción puede llevarse a cabo siempre y cuando el vendedor acredite que el arrendatario fue debidamente notificado.  

De nuevo, se pueden dar dos escenarios: 

El comprador es el arrendatario

Si el comprador es el arrendatario y la operación se cerró mediante contrato privado, este debe elevarse a escritura pública ante notario. Y, posteriormente, inscribir este documento en el Registro de la Propiedad para que el arrendatario se convierta en el nuevo dueño a efectos públicos.

El comprador es un tercero

Al igual que en la situación anterior, se debe elevar el contrato privado a escritura pública. Luego, es aconsejable inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad para que el nuevo dueño pase a ser oficialmente el titular de la finca rústica. 

En este escenario, también es recomendable inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, con el fin de evitar futuros problemas.

Fuentes

• Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM)
• Ley 49/2003, de Arrendamientos Rústicos
• Ley 26/2005, por la que se modifica la Ley de Arrendamientos Rústicos