Cómo redactar un contrato de arrendamiento de finca rústica (incluye modelo)

Según el Informe 2024 Cocampo sobre la Estructura del Suelo Rústico en España, de los 23,9 millones de hectáreas de Superficie Agraria Útil (SAU) del país, el 37,4% (lo equivalente a 8,9 millones ha) están en régimen de arrendamiento. Desde 2016, la superficie de SAU en alquiler ha aumentado un 18,2%, representando el segundo tipo de tenencia.

Detrás del incremento del arrendamiento rústico se encuentran diferentes razones. Por un lado, la adquisición de una finca implica una inversión inicial significativa, en muchos casos, sin que el comprador esté seguro de si se quiere dedicar realmente a la actividad agraria. El alquiler es una forma de acceder a tierra sin tener que hacer un gran desembolso. Por otro lado, los propietarios han visto en el arrendamiento una oportunidad para generar ingresos adicionales.

Si se decide arrendar una finca, va a ser necesario formalizar el acuerdo a través de un contrato de arrendamiento de finca rústica para evitar posibles complicaciones en el futuro.  

En este artículo, Cocampo explica en qué consiste este tipo de contrato y ofrece un modelo descargable gratuito.

¿Qué es un contrato de arrendamiento de finca rústica?

Un contrato de arrendamiento rústico es el acuerdo mediante el que se pacta la cesión de una o varias fincas, por un periodo de tiempo, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a un arrendatario. A cambio, el arrendador recibe una renta, previamente acordada libremente entre ambas partes.

Este tipo de contrato está regulado por la Ley de Arrendamientos Rústicos, que establece los derechos y obligaciones de las partes involucradas en el alquiler de fincas (arrendador y arrendatario).

El arrendador debe preparar la finca para que esté en condiciones adecuadas para el aprovechamiento al que se va a destinar. Por su parte, el arrendatario debe abonar la renta acordada con el arrendador, en los plazos y el lugar pactados. 

Características del contrato de arrendamiento de finca rústica

El contrato de alquiler de finca rústica es bilateral, porque involucra a dos partes, el arrendador y el arrendatario. Por otro lado, es consensual, lo que significa que sólo hace falta que ambos lados lleguen a un acuerdo y den su consentimiento para que el contrato sea válido. 

Asimismo, se trata de un contrato oneroso. Tanto arrendador como arrendatario obtienen un beneficio, el primero recibe una renta y el segundo tiene el derecho de aprovechamiento de la finca. Otra característica es que es un contrato principal, de forma que no depende de la existencia de otro contrato para ser válido. 

El contrato de arrendamiento de finca también es temporal, es decir, el arrendador cede por un periodo de tiempo la finca.

Cómo hacer un contrato de arrendamiento de finca rústica

Cláusulas de un contrato de arrendamiento rústico

El contrato de arrendamiento de tierras debe contar con las siguientes cláusulas:

Identificación de los involucrados

Es necesario que en el documento aparezcan los datos personales de las partes involucradas en el contrato para acreditar su identidad. Esta identificación debe incluir el nombre y apellidos de arrendador y arrendatario, su domicilio y su Documento Nacional de Identidad (DNI) o Número de Identidad de Extranjero (NIE).

Descripción de la finca arrendada

En el contrato se debe describir la finca, así como el estado en el que se encuentra. En este sentido, se detalla la ubicación exacta (municipio y provincia), el número del polígono y parcela, las lindes, la referencia catastral, la superficie y el tipo de cultivo que se alquila.

Objeto y duración del arrendamiento

Otra cláusula que se introduce en este tipo de contratos es la duración pactada por el arrendador y el arrendatario para el alquiler de la tierra. 

Aunque la ley establece una duración mínima para el arrendamiento rústico, también ofrece la posibilidad de que ambas partes puedan pactar un periodo mayor.

Renta y método de pago

El contrato debe especificar también la renta que el arrendatario abonará al arrendador. Además, la frecuencia con la que va a realizar los pagos (mensual, trimestral, anual…), y la forma y el lugar en que se efectuarán.

Conviene considerar que la ley estipula que, independientemente de que el pago se acuerde en especie o parte en dinero y parte en especie, en el contrato debe fijarse como dinero.

Responsabilidad sobre gastos e impuestos

Por otro lado, se tiene que establecer sobre quién va a recaer el pago de los gastos e impuestos, para evitar problemas en un futuro con respecto a ello.

Obras y mejoras

Otro de los aspectos que se incluyen en el documento es la posibilidad o no de hacer obras y mejoras, y quién las va a pagar en caso de acordar que es posible realizarlas.

Condiciones de rescisión del contrato

De igual modo, debe especificar las condiciones bajo las que puede finalizar el contrato de arrendamiento rústico, de modo que todas las partes estén informadas y de acuerdo con las causas.

Entre las razones por las que se puede rescindir este contrato están el impago de las rentas y de las cantidades acordadas, la falta de explotación o el cambio del uso pactado.

Otras cláusulas

El contrato puede incluir otras cláusulas, como el arrendamiento de los derechos de pago de la PAC, la posibilidad de cesión o subarriendo de la finca o el abono de una fianza.

Firmas

Por último, para formalizar el acuerdo estipulado en el contrato, es necesario que ambas partes firmen todas las hojas.

A través de la firma, arrendador y arrendatario manifiestan su conformidad con los términos y condiciones del contrato de arrendamiento de finca rústica.

Descarga de modelo de contrato arrendamiento rústico gratuito

Para prevenir que surjan complicaciones legales y conflictos entre las partes involucradas, Cocampo ofrece un modelo contrato de arrendamiento de finca rústica gratuito.

Este modelo recoge los principales puntos del contrato de arrendamiento según lo definido en la ley.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arrendamiento rústico

¿Cuánto dura un arrendamiento rústico por contrato?

La Ley de Arrendamientos Rústicos establece que el arrendamiento de fincas debe tener una duración mínima de cinco años, salvo que ambas partes acuerden un intervalo mayor.

Además, dispone que, si el propietario no notifica al arrendatario con un año de antelación su intención de querer recuperar la finca, el contrato se prorroga automáticamente por cinco años.

¿Cómo tributa el arrendamiento de finca rústica?

Los arrendamientos de fincas rústicas están sujetos al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.  

La cuota tributaria del AJD para este tipo de arrendamientos se calcula a partir de la base imponible y la tarifa fijada por cada comunidad autónoma.  

Al igual que en los arrendamientos de vivienda, la base imponible se establece a partir de la renta pactada entre las partes y la duración del contrato. 

Si la renta anual es de 4.000 euros, se tiene que multiplicar esta cifra por los años que dure el contrato. Como se ha señalado, la ley establece una duración mínima de cinco años. Entonces: 

Base imponible: 4.000 euros x 5 años = 20.000 euros 

En caso de que la comunidad autónoma no haya aprobado una tarifa para el AJD, se aplica una escala según la base imponible regulada en el Real Decreto legislativo 1/1993, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. 

Si el arrendatario de un arrendamiento destinado a la explotación agrícola es una persona física, este está exento del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y de la retención del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF).

¿Dónde se registra un contrato de arrendamiento rústico?

Aunque la inscripción del contrato de arrendamiento rústico es voluntaria, realizarla brinda distintas ventajas legales.

Para registrarlo, es necesario tramitarlo en los Servicios Provinciales del Departamento de Agricultura, Ganadería y Medio Ambiente, entregar el contrato de alquiler y la justificación de pago del Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados (AJD) sólo si el arrendamiento supera los 9.000 euros anuales.

Fuentes

• Ley de Arrendamientos Rústicos.
• Real Decreto Legislativo por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.