¿Se puede vender una finca sin registrar?

La compraventa de una finca, ya sea rústica o urbana, conlleva una serie de gastos, entre los que se encuentra la inscripción en el Registro de la Propiedad. Puede haber casos en los que, tras adquirir un inmueble, el comprador no considere la inscripción una necesidad inmediata y no la realice para ahorrar costes.

Sin embargo, con el paso del tiempo, puede surgir el interés de poner la propiedad en el mercado sin que esta haya sido registrada finalmente. Entonces, surge la duda: ¿se puede vender una finca sin registrar? En este artículo, Cocampo responde.

¿Qué significa que una finca no esté registrada?

Se considera que una finca no está registrada cuando no figura en el Registro de la Propiedad. Este registro público, dependiente del Ministerio de Justicia, tiene como objetivo inscribir los derechos que las personas tienen sobre los bienes inmuebles para proteger a quienes compran, venden y heredan propiedades.

En España, la inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria. No obstante, es recomendable llevarla a cabo, porque es un paso clave para garantizar que una finca está legalmente reconocida.

Como explican desde el Colegio de Registradores de España, al inscribirse las titularidades y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, estos quedan bajo salvaguardia de los Tribunales.

Asimismo, el Registro de la Propiedad otorga fe pública a los derechos que están inscritos en él. Como consecuencia, lo que consta como inscrito se considera como cierto frente a terceros.

¿Cómo saber si una finca está inscrita en el Registro de la Propiedad?

Hay varias formas de saber si una finca está inscrita en el Registro de la Propiedad: 

Solicitar una nota simple registral

La manera más segura de comprobar si la finca está registrada es pedir una nota simple registral en el Registro de la Propiedad.

Este documento oficial proporciona información sobre la finca, como su ubicación, superficie, propietario o propietarios (en caso de que haya varios), y si tiene cargas o gravámenes, como hipotecas, embargos o servidumbres. Entre estos datos, se encuentra también si la parcela está inscrita en el Registro de la Propiedad.

La nota simple puede ser solicitada por cualquier persona que justifique tener un interés legítimo, es decir, que demuestre que quiere conocer esa información y su intención es buena.

Puede pedirse de manera telemática en la página web del Colegio de Registradores o acudiendo presencialmente a la Oficina Registral correspondiente al lugar donde está la finca.

Revisar la escritura pública

Cuando la compraventa se ha formalizado en escritura pública ante notario, también es posible conocer si la finca está inscrita en el Registro de la Propiedad mediante este documento.

En las situaciones en las que la finca está registrada, el notario suele indicar en el cuerpo de la escritura, en la parte donde se describe la situación jurídica del inmueble, el folio o el registro en el que la propiedad consta inscrita.

Si en la escritura no se hace mención alguna a estos datos registrales, lo más probable es que la finca no esté inscrita en el Registro de la Propiedad.

Consultar el extracto de pago del IBI

Otro indicativo de que la propiedad puede estar inscrita es la aparición del Código Registral Único (CRU) en el extracto de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). El CRU es un código único que el Registro de la Propiedad otorga a cada finca que ha sido inscrita.

Pese a ello, conviene resaltar que la presencia del CRU en el recibo del IBI no garantiza que la finca esté debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Y es que el IBI se basa en los datos de Catastro.

Pedir ayuda a un profesional

Si se es incapaz de comprobar el estado registral de alguna de las formas anteriores, siempre se puede contratar los servicios de un abogado o un notario especializado en derecho inmobiliario y recibir asesoramiento.

¿Es legal vender una finca sin registrar?

Entonces, ¿se puede vender una finca sin registrar? Sí, es legal vender una finca no registrada, siempre que el vendedor sea el propietario legítimo de la finca, pues la inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, como se ha señalado antes. Pero vender una finca sin registrar no es lo más recomendable.

La venta de una finca no registrada presenta una serie de riesgos. Por lo tanto, aunque la venta de una finca sin registrar es legal, desde Cocampo se aconseja que el inmueble sea inmatriculado (es decir, inscrito por primera vez en el Registro de la Propiedad) antes de la venta.

Riesgos de vender una finca no registrada

Vender una finca rústica sin registrar conlleva riesgos para los dos actores que forman parte de la operación, el vendedor y el comprador. Entre ellos destacan:

Riesgos para el vendedor

• Dificultad para encontrar compradores. La mayoría de los potenciales compradores no estarán abiertos a adquirir una finca que no esté inscrita en el Registro de la Propiedad. En consecuencia, el número de personas interesadas en la finca puede disminuir, alargándose el tiempo que el inmueble permanece en el mercado.
• Reducción del precio de la finca. Si bien es posible encontrar un comprador abierto a adquirir la propiedad pese a no estar registrada, en la mayoría de las circunstancias, este pedirá una rebaja en el precio a modo de compensación.

Riesgos para el comprador

• Imposibilidad de obtener un crédito hipotecario. La finca debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad para que el comprador pueda solicitar un crédito hipotecario. Esto es así porque la hipoteca, que sirve como garantía para el banco, sólo tiene validez legal cuando se inscribe como carga sobre la propiedad. Cuando la finca no está registrada, es imposible inscribir la hipoteca.
• Posibles cargas o gravámenes. La inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad no sólo registra quién es el titular de la propiedad, sino que también registra las cargas, gravámenes o limitaciones que pueda tener. La ausencia de inscripción impide al comprador corroborar que el inmueble está libre de hipotecas, deudas o servidumbres antes de realizar la compra.
• Incapacidad de comprobar la titularidad. La inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad da fe pública de su titularidad. Sin el registro, el comprador no puede comprobar que el vendedor es el propietario real.
• Incertidumbre sobre la legalidad de edificaciones En las fincas rústicas con edificaciones, el comprador no puede constatar que estas se hicieron conforme a la normativa vigente y, en consecuencia, que están legalmente autorizadas.
• Falta de seguridad jurídica. Una finca no registrada carece de la protección legal que proporciona el Registro de la Propiedad. Si llegara a ocurrir que otra persona reivindicara la propiedad de la parcela, al comprador le resultaría complicado defender su derecho sobre la finca.

Pasos para vender una finca sin registrar

Como se ha señalado, no conviene vender una finca rústica sin registrar. Desde Cocampo se aconseja regularizar la situación a través de la inmatriculación antes de poner la finca en el mercado. De esta manera, se evitan problemas legales y se aporta seguridad a los potenciales compradores. 

Por ello, en vez de explicar cómo vender una finca sin registrar, a continuación, se enumeran los pasos a seguir para venderla regularizando la situación.

1. Inmatricular la finca

Para inscribir la parcela por primera vez en el Registro de la Propiedad, es preciso presentar documentos que demuestren la posesión sobre la propiedad. Por lo general, estos son:

• Título que acredite la propiedad (escritura pública, contrato de compraventa, adjudicación judicial…).
• Justificantes de pago de impuestos, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• Recibos de pago de suministros (agua, electricidad, gas…).

2. Solicitar la nota simple registral

Tras realizar la inmatriculación, se debe confirmar que la finca está debidamente registrada mediante la solicitud de una nota simple registral en el Registro de la Propiedad. 

Con la nota simple registral, el propietario puede verificar que es el titular a efectos públicos. 

Además, el comprador suele solicitar esta información al vendedor durante el proceso de compraventa, por lo que contar con ella de antemano ayuda a agilizar los trámites para vender una finca rústica.

3. Buscar compradores

Una vez realizada la inmatriculación y asegurado que la finca está en orden, la manera de proceder es la misma que en la venta de una finca registrada.

Así que el siguiente paso es iniciar la búsqueda de compradores. En este sentido, si se trata de un inmueble rústico, resulta conveniente anunciar la propiedad en portales especializados en fincas rústicas, como Cocampo, para llegar a personas interesadas específicamente en este tipo de propiedades.

4. Formalizar la operación

Durante el proceso de búsqueda, el vendedor llega a un acuerdo sobre el precio y los términos de la venta con un comprador. A continuación, ambas partes deben formalizar este pacto por escrito.

En el ámbito de las fincas rústicas, es común firmar un precontrato conocido coloquialmente como contrato de arras. Por medio de este documento, de carácter opcional, los involucrados en la operación se comprometen a finalizarla.

Después de la firma del contrato de arras, la operación debe formalizarse mediante la firma de un contrato de compraventa de fincas rústicas o, directamente, con la firma de la escritura pública ante notario.

5. Pagar los impuestos por la venta

El vendedor debe abonar una serie de impuestos por la venta de la finca. En otro de nuestros artículos, explicamos todo sobre los impuestos al vender una finca rústica.

6. Verificar la nueva inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad

Tras elevar el contrato privado a público, el vendedor debe comprobar que el comprador ha inscrito debidamente la finca en el Registro de la Propiedad. Así, el vendedor puede asegurarse de que ha dejado de ser considerado el propietario de la parcela a efectos públicos. 

Según Suma Gestión Tributaria, si en la escritura pública consta la referencia catastral del inmueble, cuando se hace el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad correctamente, el registrador es quien informa al Catastro sobre ello. El Catastro, a su vez, comunica al ayuntamiento la nueva titularidad, ya que los datos catastrales son los que se usan para calcular el IBI. 

Si en la escritura se omite la referencia catastral, tiene que ser alguna de las partes, ya sea el comprador o el vendedor, quien comunique el cambio en la domiciliación del recibo del IBI. 

El responsable del IBI es quién figura como titular del inmueble en el Catastro y en el Registro de la Propiedad. Por consiguiente, si la finca no está debidamente registrada o no se ha informado el cambio de titularidad en el IBI, el vendedor sigue siendo el responsable del pago si el comprador no abona el impuesto.

Conclusión

A pesar de que se puede vender una finca sin registrar, Cocampo recomienda inmatricular la propiedad antes de ponerla en el mercado para simplificar el proceso de compraventa y prevenir riesgos. Y es que, como se ha visto, vender una finca sin registrar puede ser desfavorable tanto para el vendedor como para el comprador.

Fuentes

• Colegio de Registradores de España
• Consejo General del Notariado
• Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria
• Suma Gestión Tributaria