Trámites para vender una finca rústica: guía completa

Si está pensando en poner una propiedad rural en el mercado con la intención de cerrar la operación con la mayor brevedad, debe conocer los trámites para vender una finca rústica.

La venta de una propiedad requiere de varios documentos, y el proceso de compraventa puede variar en función del tipo de finca. Por ello, en esta guía, Cocampo explica todos los trámites para vender una finca rústica.

Documentación necesaria para vender una finca rústica

Uno de los trámites para vender una finca rústica más importantes es la recopilación de la documentación que debe entregarse al comprador.

En el proceso de compraventa de una finca, el comprador suele solicitar al vendedor varios documentos. Estos son:

• Documento de identidad del propietario (DNI/NIE/NIF).
• Nota Simple de la propiedad.
• Escritura de propiedad de la finca rústica.
• Últimos justificantes de pago del IBI y suministros.
• Informe de medición de la finca.
• Certificado de Eficiencia Energética de la finca.

Documento de identidad del propietario

En el proceso de adquisición de una finca rústica, el comprador va a pedir al vendedor un documento, vigente en el momento de la operación, que le permita comprobar su identidad.

El tipo de documento de identidad a presentar varía en función de si el propietario es una persona física o jurídica.

Tipo de documento según el titular

• Persona física con nacionalidad española: Documento Nacional de Identidad (DNI).
• Persona física extranjera residente en España: Número de Identidad de Extranjero (NIE).
• Persona física extranjera no residente en España: Número de Identidad de Extranjero (NIE), que debe obtener previamente para poder comprar la propiedad.
• Persona jurídica: Número de Identificación Fiscal (NIF).

Nota Simple de la propiedad

La Nota Simple de la propiedad es un documento con valor meramente informativo, emitido por el Registro de la Propiedad, que contiene datos relativos a la titularidad de la finca.

En este documento se identifican la finca (ubicación, dirección, linderos…), la identidad del titular o titulares de los derechos inscritos sobre la misma, y la extensión, naturaleza y limitaciones de la propiedad.

La Nota Simple permite al comprador verificar que el propietario es efectivamente el titular actual de la finca, lo que facilita el proceso de compraventa. Si el vendedor ya cuenta con este documento y lo proporciona al comprador, este no tendrá que solicitarlo por su cuenta para realizar dicha verificación.

Además, a través de este documento, el comprador puede comprobar que la finca se encuentra libre de cargas y gravámenes, como hipotecas o servidumbres.

¿Cómo conseguir la nota simple?

La Nota Simple puede solicitarse de manera presencial en el Registro de la Propiedad al que corresponda la finca o de forma online en la página web del Colegio de Registradores.

Para poder pedirla es necesario conocer la dirección exacta de la finca tal y como está inscrita en el Registro de la Propiedad y pagar las tasas correspondientes.

Escritura de propiedad de la finca rústica

La escritura de propiedad es un documento firmado por un notario que acredita la adquisición de un bien, en este caso, de una finca rústica.

El comprador puede conocer mediante este documento el título de adquisición (compraventa, herencia, donación o permuta), la descripción detallada de la finca (ubicación, dirección, etc.) y la identificación de vendedor y comprador.

Pese a que la escrituración de una propiedad no es obligatoria, sí es recomendable, ya que vender una finca rústica sin escritura pública puede dificultar la búsqueda de compradores. Esto se debe a que cuando la finca no tiene escritura pública, es posible que la propiedad no se encuentre debidamente formalizada.

¿Cómo obtener la escritura?

En los casos en los que la finca no cuenta con escritura, es necesario regularizar su situación legal, lo que puede requerir procedimientos adicionales según el modo en que se adquirió la propiedad.

Si la finca está escriturada, pero el propietario no posee la escritura, se puede solicitar una copia al notario que la realizó, aportando la fecha de la firma y el número de protocolo. En el supuesto de que no se disponga de estos datos, debe pedirse la copia al Registro de la Propiedad. 

Últimos justificantes de pago del IBI y suministros

Antes de adquirir la finca, el comprador va a comprobar que esta se encuentra también libre de otras cargas y gravámenes que no figuran en la Nota Simple, como el impago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y los suministros.

El vendedor debe proporcionar al comprador el último justificante de pago del IBI, impuesto municipal de pago obligatorio que grava el valor de los bienes inmuebles, para demostrarle que este impuesto está liquidado.

Asimismo, es necesario que le facilite el último justificante de pago de los suministros (agua, electricidad, gas…). Así, el comprador puede confirmar que están debidamente contratados y con los pagos al día.

Informe de medición

De darse la situación de que el precio de compraventa de la finca rústica se pacte por unidad de superficie, es recomendable realizar una medición de la finca con el fin de obtener un informe que determine su superficie exacta.

¿Cómo hacerse con el informe?

Para hacerse con el informe de medición, se deben contratar los servicios de un ingeniero técnico especializado en topográfica. Este realiza la medición y emite un informe con su firma, en el que se muestra la superficie real de la finca, así como sus características.

Certificado de Eficiencia Energética

Desde la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, si una finca rústica tiene alguna edificación destinada a uso residencial, es obligatorio contar con un Certificado de Eficiencia Energética (CEE).

Este documento, elaborado por un profesional titulado y habilitado en certificación energética, como un arquitecto, un arquitecto técnico o un ingeniero, específica el consumo energético de la propiedad y su calificación de eficiencia energética, que va desde la letra A (más eficiente) hasta la G (menos eficiente).

¿Cómo se obtiene?

El profesional inspecciona las edificaciones para calcular su consumo energético, que plasma en un informe. El certificado obtenido debe inscribirse en el organismo competente de cada comunidad autónoma y tiene una vigencia de diez años.

Es fundamental asegurarse de que el certificado está en vigor al momento de la operación, pues el vendedor está obligado a informar al comprador sobre la eficiencia energética de las edificaciones de la finca y proporcionarle una copia del certificado antes de formalizar la venta.

Requisitos previos a la venta

Para vender una finca rústica en el menor tiempo posible, resulta primordial que el vendedor cumpla con unos requisitos antes de ponerla en el mercado.

Comprobar la titularidad y la situación registral de la finca

El vendedor tiene que verificar que figura como titular de la finca, lo que se puede hacer mediante la solicitud de una Nota Simple en el Registro de la Propiedad. De detectarse alguna irregularidad con respecto a la titularidad, es fundamental regularizarla antes de poner la propiedad en el mercado para garantizar el éxito de la venta.

Además, en caso de que la finca tenga varios propietarios, será necesario contar con el consentimiento de todos ellos para formalizar la venta. En este sentido, para evitar problemas futuros, Cocampo recomienda firmar un contrato privado en el que todos los propietarios confirmen su consentimiento para la venta antes de elevarla a escritura pública.

Confirmar la situación catastral

El comprador, con el objetivo de asegurarse de las características de la finca que va a adquirir, va a querer saber la información específica sobre la situación y la superficie del terreno catastral. Si bien el comprador puede obtener esta información por su cuenta, que el vendedor se la facilite puede ayudar a agilizar el proceso.

Este procedimiento permite al propietario, a su vez, subsanar posibles discrepancias entre los datos del Catastro y la realidad antes de sacar la finca al mercado, así como solventar cualquier error con respecto a la referencia catastral.

Esta información se obtiene en la Sede Electrónica del Catastro o acudiendo presencialmente a la Oficina del Catastro correspondiente.

Constatar la situación urbanística

Es necesario constatar el uso del suelo para asegurarse de que la finca está clasificada como suelo rústico. Lo anterior resulta de ayuda para el comprador, porque le permite saber de antemano los usos permitidos en la finca y determinar si se ajustan a sus necesidades.

La situación urbanística de la finca puede comprobarse mediante solicitud de cédula urbanística en el ayuntamiento del municipio donde está situada la propiedad.

De existir vivienda o viviendas en la finca, es importante confirmar que estas están debidamente registradas. Para comprobar la legalidad de una vivienda en suelo rústico debe solicitarse una Nota Simple en el Registro de la Propiedad con la que se verifique que la vivienda está inscrita y se conozcan sus características, como la naturaleza del inmueble y su posible clasificación urbanística.

Luego, es necesario acudir al ayuntamiento para comprobar que la vivienda cuenta con licencia de obra y de primera ocupación, lo que garantiza que la construcción se realizó conforme a la normativa vigente, o si se encuentra en situación de fuera de ordenación, en cuyo caso podría ser legaliza en ciertas circunstancias.

La antigüedad de la construcción puede influir también en su situación legal, ya que, si es muy antigua, podría estar asimilada a fuera de ordenación (AFO) o ser legal por prescripción urbanística, según la normativa autonómica, lo que permitiría regularizarla bajo condiciones específicas.

Verificar que la finca está libre de cargas y gravámenes

Otro requisito previo a la venta es revisar que la finca no tiene cargas ni deudas pendientes y, en caso de que las tenga, saldarlas antes de venderla. De darse el caso de que la finca tuviera deudas pendientes, como hipotecas, embargos o servidumbres, los potenciales compradores podrían no llevar a cabo la compra.

Sin embargo, existen cargas sobre una finca que no pueden cancelarse simplemente como si fueran una deuda o una carga financiera. Por ejemplo, las servidumbres pueden ser inalterables si están debidamente registradas.

En estas situaciones, el vendedor puede intentar llegar a un acuerdo con el propietario de la finca que se beneficia de la servidumbre. De alcanzarse un acuerdo, este debe formalizarse por escrito en documento público e inscribirse en el Registro de la Propiedad para que sea reconocido de forma oficial.

Si la servidumbre impacta en la decisión de compra del comprador, y siempre que sea imposible cancelarla, se puede acordar una compensación económica con el comprador para que este acepte adquirir la finca con la servidumbre.

Recopilar la documentación requerida

Tener recopilada toda la documentación que suele requerir el comprador permite una venta más rápida. Por ello, antes de poner la finca en el mercado, lo mejor es contar con los documentos mencionados en apartados anteriores.

Estos son el documento de identidad del propietario o propietarios, la Nota Simple de la propiedad, la escritura de propiedad de la finca, los últimos justificantes de pago del IBI y de los suministros, el informe de medición y el Certificado de Eficiencia Energética.

Estar al tanto de los gastos a satisfacer por la venta

El vendedor debe estar informado sobre los gastos que le corresponden al formalizar la venta de la propiedad. Entre estos pueden incluirse la liquidación de posibles cargas o deudas pendientes sobre el inmueble, los costes notariales y registrales o el pago de impuestos.

Conocer estos gastos de antemano permite una mejor planificación y evita contratiempos en el proceso de compraventa.

Determinar el precio de venta

Establecer un precio de venta acorde con la situación del mercado puede acelerar el proceso. Por el contrario, un valor fuera de mercado puede prolongar el tiempo que la finca permanece a la venta y provocar futuras reducciones en el precio.

Existen una serie de aspectos para considerar cuando se quiere fijar un precio competitivo con el fin de cerrar la venta rápido.

Uno de ellos es tener en cuenta la ubicación, la superficie, la accesibilidad, la disponibilidad de agua y la existencia de servidumbres.

Otro elemento es comparar la finca que se quiere vender con otras propiedades de características similares en los alrededores.

Sin embargo, lo más adecuado es solicitar una valoración o tasación. Al usarse en un método profesional, se determina un precio acorde con las condiciones del mercado.

Anunciar la finca

Para facilitar la venta, lo más aconsejable es anunciar la propiedad en portales especializados en fincas rústicas, como Cocampo.

Llevar a cabo la promoción de la finca en una plataforma especializada facilita dar con compradores realmente interesados en terrenos rústicos. Al conectar específicamente compradores y vendedores de fincas rústicas se reduce el tiempo que la propiedad permanece en el mercado.

Firmar el contrato

En la compraventa de fincas rústicas, es común firmar un contrato de arras antes del contrato de compraventa, Aunque este precontrato no es obligatorio, es recomendable porque garantiza el compromiso mutuo de finalizar la operación y evita que alguna de las partes desista de la compra sin consecuencias.

Después de la firma del contrato de arras, la operación debe formalizarse mediante un contrato de compraventa de fincas rústicas, o bien, directamente mediante escritura pública ante notario.

Gastos a satisfacer al vender una finca rústica

Como se ha mencionado con anterioridad, la venta de una finca rústica conlleva una serie de gastos que conviene tener en cuenta antes de poner la propiedad a la venta.

Gastos de gestión y documentación

• Notaría. La escritura corre a cargo del vendedor, mientras que la primera copia y las posteriores corresponden al comprador. Los honorarios notariales están regulados por el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre.
• Registro. La inscripción en el Registro de la Propiedad corresponde al comprador. Los honorarios registrales también están regulados por ley, en concreto, por el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre.
• Gestoría y tramitación del expediente. Por lo general, los gastos de gestoría y tramitación del expediente los asume quién contrata el servicio, pero el pago puede negociarse entre las partes.
• Medición de la finca. El coste de medir una finca rústica es de aproximadamente 300 euros, aunque este puede variar en función de la superficie, la orografía, la vegetación y el material de medición. Los gastos por la medición los asume quién la haya solicitado, salvo que las partes negocien lo contrario.
• Certificado Energético. Su coste debe ser asumido por el vendedor. El precio oscila entre los 90 y los 900 euros, según la superficie.

Impuestos en la venta de una finca rústica

Dentro de los gastos se encuentra además el abono de impuestos, entre los que se encuentran:

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o Impuesto sobre Sociedades (IS). El incremento patrimonial generado por la venta de una finca rústica debe ser declarado en la declaración anual del IRPF del año siguiente a la compraventa si el vendedor es una persona física. Si el vendedor es una persona jurídica, el incremento debe declararse en el Impuesto sobre Sociedades (IS).
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Debe pagarlo quién conste como propietario de la finca a día 1 de enero del año en el que va a realizarse el pago. El tipo impositivo de este impuesto varía según el municipio donde se encuentra el terreno y se aplica sobre su valor catastral.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Toda transmisión de bienes inmuebles implica el abono de este impuesto, que corre a cargo del comprador. Este debe pagarse en los 30 días hábiles siguientes a la firma del contrato de compraventa de fincas rústicas o de la escritura de compraventa. El tipo impositivo del ITP se calcula sobre el precio de compra y varía conforme a la comunidad autónoma en la que se ubique la finca.

Las fincas rústicas están exentas del Impuesto sobre el Incremento de Bienes de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía.

Trámites posteriores a la venta

La venta de la finca rústica no termina con la formalización de la operación, incluso cuando se es el vendedor. Tras formalizar la compraventa, aún quedan otros trámites que deben llevarse a cabo, como:

Abonar los impuestos por la venta

El vendedor debe abonar los impuestos que le corresponden por la venta. Tal como se ha indicado antes, estos impuestos son el IRPF o el Impuesto de Sociedades, dependiendo de si se el vendedor es una persona física o jurídica, y el IBI.

Firmar la escritura ante notario

Si no se ha decidido cerrar la compra directamente mediante escritura pública, es aconsejable elevar el contrato de compraventa a tal escritura, pues así tanto los derechos del vendedor como los del comprador están protegidos. Como explica el Consejo General del Notariado, realizar un contrato privado no da la seguridad jurídica que otorga una escritura pública ante notario. 

También, este trámite es indispensable para que el comprador pueda acceder al cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad y, por tanto, para que el vendedor deje de ser considerado de manera oficial el titular de la finca.

Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad

Para que el comprador sea reconocido como el nuevo titular de la finca a efectos públicos es obligatorio inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.

A pesar de que este trámite corre a cargo del comprador, es conveniente que el vendedor verifique que la finca se ha inscrito debidamente en el Registro para asegurarse de que la compraventa dispone de seguridad jurídica.

Conclusión

Conocer los trámites para vender una finca rústica es fundamental para simplificar el proceso de compraventa y cerrar la operación en el menor tiempo posible. Cumplir con los requisitos permite solucionar problemas que pudiera tener la finca antes de ponerla en el mercado, lo que proporciona una mayor seguridad a los potenciales compradores.

Fuentes

• Boletín Oficial del Estado (BOE).
• Consejo General del Notariado.
• Registradores de España.