Cómo inmatricular una finca heredada

06/10/2024

Al recibir una finca, lo más frecuente es que esta conste como inscrita en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, existen excepciones.

Si se ha adquirido una finca por herencia o se está en proceso de heredar una que no ha sido inscrita antes en el Registro de la Propiedad, es posible que se esté interesado en saber cómo iniciar su inscripción.

A continuación, Cocampo explica cómo inmatricular una finca heredada.

Índice de contenidos

¿Qué es inmatricular una finca heredada?

Inmatricular una finca heredada implica la primera inscripción en el Registro de la Propiedad de una finca que ha sido transmitida por herencia.

Aunque es poco común que se dé esta situación, puede haber casos en los que se herede una finca no inscrita en el Registro de la Propiedad, especialmente, si se trata de una propiedad ubicada en una zona rural.

En España, la inscripción en el Registro de la Propiedad es de carácter voluntario, de manera que se puede ser propietario de una finca sin necesidad de llevar a cabo este proceso.

Por lo tanto, es posible heredar una finca cuya titularidad no haya sido formalizada a través de escritura pública y registrada debidamente.

Relevancia de la inmatriculación

A pesar de su voluntariedad, la inscripción otorga seguridad jurídica y protección ante terceros. Además, evita que surjan problemas sobre la propiedad en un futuro, como en el caso de querer iniciar un proceso de compraventa.

Por otro lado, conviene considerar que los bancos exigen que la finca conste como inscrita en el Registro de la Propiedad para la concesión de un crédito hipotecario. Si no está registrada, el banco no otorgará el préstamo ante la falta de seguridad jurídica.

¿Quién puede inmatricular una finca heredada?

Cualquier persona que haya heredado una finca y pueda probar la propiedad sobre la misma está facultada para realizar su inmatriculación.

Para inmatricular una finca heredada, se debe escoger, según la documentación que se tenga y la situación de la propiedad, una de las vías previstas en la Ley Hipotecaria. Estas son:

Inmatriculación por doble título. Este procedimiento implica aportar dos títulos públicos que demuestren la propiedad de la finca: el que se quiere inmatricular y el que acredita que se compró el terreno. Para ello, debe haber pasado mínimo un año entre ambos títulos.
Por expediente de dominio. Consiste en iniciar la solicitud de un expediente de dominio para inmatricular la finca.
Por procedimientos especiales. También, se puede inmatricular una finca si ha sido incluida en un expediente de transformación urbanística, ha resultado de un expediente de concentración parcelaria o ha sido expropiada forzosamente. Otros procedimientos especiales posibles son que la finca sea de propiedad pública como resultado de un procedimiento de deslinde o que exista una sentencia que ordene expresamente su inmatriculación.

¿Cómo inmatricular una finca heredada?

Entre todas las opciones disponibles, el expediente de dominio es la forma más común para inmatricular una finca heredada.

Los pasos que seguir para la aplicación de este método son los siguientes:

Confirmación de la inexistencia de registro previo. El expediente de dominio, al igual que cualquier otra vía de inmatriculación prevista en la Ley Hipotecaria, sólo se puede iniciar si la finca no consta como inscrita. Entonces, lo primero que se debe hacer es verificar, a través de la página web del Registro de la Propiedad, que no existe registro previo.
Obtención de la documentación necesaria. La primera inscripción de una finca heredada requiere entregar un título válido de propiedad que acredite que se es el propietario. Asimismo, precisa de la presentación de certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca y de un comprobante que demuestre la liquidación de los impuestos correspondientes.
Tramitación del expediente de dominio. Luego, debe presentarse la solicitud del expediente de dominio por escrito ante el distrito notarial en el que se encuentre la propiedad, acompañada de la documentación previamente mencionada.
Emisión de la certificación administrativa. Acto seguido, se abre un plazo de 30 días para que posibles interesados presenten alegaciones ante el notario, aportando pruebas documentales de su derecho.
Inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad. De no presentarse objeciones, el notario emite un acta notarial, documento en el que se declara al solicitante como propietario y sirve para inscribir la finca en el Registro de la Propiedad. El notario deriva el documento al Registro, donde se inicia la inscripción después de evaluar toda la documentación.

¿Qué es la doble inmatriculación?

La doble inmatriculación es una situación que se da cuando una misma finca consta inscrita en el Registro de la Propiedad dos o más veces, cada una con su propio folio registral y número de registro.

Esta irregularidad puede deberse a diferentes razones, como la ausencia de una correcta coordinación entre Registro y Catastro o, en casos de herencia, por una gestión independiente por parte de los herederos.

Sea cual sea el motivo por el que haya sucedido la doble inmatriculación, es conveniente regular la situación para garantizar la correcta inscripción de la titularidad de la finca.

Si no se atiende esta irregularidad, pueden surgir complicaciones, como reclamaciones frente a terceros o problemas si se decide ponerla a la venta.

Conclusión

La inscripción en el Registro de la Propiedad, pese a no ser un proceso obligatorio en España, es fundamental para disponer de seguridad jurídica y prevenir problemas futuros, sobre todo, si se desea llevar a cabo un proceso de compraventa.

De entre todas las vías disponibles para realizar la inmatriculación (primera inscripción en el Registro de la Propiedad), el expediente de dominio es el procedimiento al que se suele recurrir cuando se desea inmatricular una finca heredada.

Sabiendo cuáles son los pasos para seguir, se puede inscribir la propiedad y garantizar una mayor tranquilidad y seguridad jurídica.

Fuentes