Si vendo una finca rústica, ¿tengo que pagar a Hacienda?

Cuando se está pensando vender una finca rústica, es común preguntarse si la Agencia Tributaria se llevará algo por la venta. En Cocampo recibimos constantemente dudas sobre el tema como: si vendo una finca, ¿tengo que pagar a Hacienda? En este artículo, proporcionamos la respuesta.

Impuestos para el vendedor al vender una finca rústica

La venta de una finca rústica, o de cualquier inmueble, está sujeta a varios impuestos que se deben tener en cuenta.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Si el vendedor ha obtenido un beneficio económico de la venta de la propiedad, este es considerado una ganancia patrimonial que deberá tributar. 

Cuando el propietario de la finca rústica es una persona física, este incremento patrimonial debe reflejarse en la declaración de la renta a presentar el año siguiente a la compraventa y tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Cómo se calcula el IRPF en la venta de una finca rústica

Según la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en la compraventa de una finca rústica, la ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (precio por el que se ha vendido la propiedad), siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá este, y el valor de adquisición (precio por el que se compró).

Ganancia Patrimonial: Valor de transmisión – Valor de adquisición

A continuación, Cocampo explica cómo determinar cada uno de estos valores.

Cálculo del valor de adquisición

El valor de adquisición se calcula considerando el precio de compra de la finca, que es el que consta en la escritura de compraventa, más los gastos y tributos asociados a la adquisición, excluidos los intereses.

Entre estos gastos se encuentran el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), los gastos de notaría y registro, y los honorarios de la agencia inmobiliaria, si aplican. En el caso de las fincas rústicas, no se paga plusvalía municipal.

Si durante el tiempo que el vendedor ha tenido la finca se han realizado inversiones y mejoras, los costes derivados de estas también deben sumarse al valor de adquisición. Se consideran mejoras aquellas que aumentan la capacidad productiva de la finca o prolongan su vida útil. Las reparaciones, por tanto, no se computan a estos efectos.

La firma de abogados y asesores fiscales Auren España señala a Cocampo que, para que estos gastos se tengan en cuenta a efectos fiscales, es importante que estén debidamente justificados por las facturas correspondientes.

Considerando una finca adquirida por 100.000 euros, con unos gastos asociados de ITP de 8.000 euros, notaría de 1.000 euros y registro de 1.000 euros, y en la que se realizaron mejoras por un valor de 10.000 euros:

Valor de adquisición: Precio de compra (100.000 euros) + ITP (8.000) + Notaría (1.000 euros) + Registro (1.000 euros) + Inversiones y mejoras (10.000 euros) = 120.000 euros.

Cálculo del valor de transmisión

De acuerdo en lo dispuesto en la Ley de IRPF, el valor de transmisión se determina restando al precio de venta, siempre que no resulte inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este, los gastos y tributos asociados a la operación. Estos gastos incluyen la notaría, el registro y la comisión de la agencia inmobiliaria, en su caso.

Tomando como ejemplo la venta de una finca por 180.000 euros, con unos gastos de notaría y registro de 1.500 euros y una comisión de agencia inmobiliaria de 5.000 euros:

Valor de transmisión: precio de venta (180.000 euros) – notaría (750 euros) – registro (750) – comisión de agencia inmobiliaria (5.000 euros) = 173.500 euros.

Cálculo de la ganancia patrimonial

Una vez obtenidos el valor de transmisión y el valor de adquisición, se puede estimar la ganancia patrimonial. Como se ha mencionado antes, la ganancia patrimonial es el resultado de la diferencia entre estos dos valores. Por tanto, siguiendo los ejemplos anteriores:

Ganancia patrimonial: valor de transmisión (173.500 euros) – valor de adquisición (120.000 euros) = 53.500 euros.

Aplicación de la tarifa del IRPF

La ganancia patrimonial tributa de acuerdo con los tramos establecidos por la normativa del IRPF, que varían en función de la cantidad de ganancia obtenida. Los tramos para el ejercicio 2025 son los siguientes:

• Hasta 6.000 euros – 19%
• De 6.000 euros a 50.000 euros – 21%
• Entre 50.000 y 200.000 euros – 23%
• Entre 200.000 y 300.000 euros – 27%
• Más de 300.000 euros – 30%

Es decir, a los primeros 6.000 euros de ganancia se les aplica un 19%, a la cantidad que va de los 6.000 a los 50.000 euros un 21%, entre 50.000 y 200.000 euros un 23%, entre 200.000 y 300.000 euros un 27%, y a partir de los 300.000 euros, un 30%.

Retomando el ejemplo anterior, se aplican los tramos a la ganancia de 53.500 euros:

• Los primeros 6.000 euros tributan al 19%: 6.000 x 0,19 = 1.140 euros.
• Los siguientes 44.000 euros (hasta 50.000 euros) tributan al 21%: 44.000 x 0,21 = 9.240 euros.
• Los últimos 3.500 euros (hasta 53.500 euros) tributan al 23%: 3.500 x 0,23 = 805 euros.

El total de IRPF a pagar por la ganancia patrimonial obtenida en la venta de la finca es la suma de los tres importes: 1.140 + 9.240 + 805 = 11.185 euros.

Exenciones en el IRPF asociadas a la venta de una finca rústica

Sin embargo, existen situaciones excepcionales en las que, a pesar de obtener una ganancia patrimonial con la venta de la finca, se puede evitar pagar IRPF.

Exenciones en la venta de una finca rústica como vivienda habitual

Según la Agencia Tributaria, si la finca rústica es la vivienda habitual del propietario, las exenciones aplicables son las siguientes:

• Reinversión en vivienda habitual. Si el dinero obtenido por la venta de la finca se reinvierte en la compra o rehabilitación de una nueva vivienda habitual, la ganancia patrimonial puede quedar exenta. La nueva vivienda, para ser considerada residencia habitual, debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente durante 12 meses desde la adquisición o el fin de las obras. La reinversión debe realizarse en un plazo de 2 años, anteriores o posteriores a la venta, y es necesario expresar formalmente la intención de acogerse a esta exención al presentar la declaración de IRPF.
• Venta de vivienda habitual por mayores de 65 años o personas en situación de dependencia. Cuando el vendedor tiene más de 65 años o está en situación de dependencia severa o de gran dependencia y la finca vendida es su vivienda habitual, la ganancia patrimonial puede quedar exenta. Por lo general, a efectos fiscales, se considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente ha residido durante un plazo continuado de tres años, incluso si lo hizo hasta dos años antes de la venta. Esta exención aplica tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como si se transmite a cambio de una renta, temporal o vitalicia.
• Entrega de una vivienda habitual por dación en pago de deudas. En caso de que la vivienda habitual se entregue por dación en pago o de ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales, es posible beneficiarse de exención del IRPF.

Exenciones en la venta de una finca rústica como segunda residencia

Si la finca rústica no constituye como vivienda habitual, sino como segunda residencia, en principio, la ganancia obtenida por la venta no está exenta de pagar IRPF. Pero, existe una situación excepcional en la que es posible aplicar una exención en el IRPF:

• Venta de segunda residencia por mayores de 65 años con reinversión en renta vitalicia. Si el vendedor tiene más de 65 años y reinvierte el dinero obtenido por la venta de su segunda vivienda en la constitución de una renta vitalicia, puede conseguir una exención de hasta 240.000 euros. Para ello, la renta vitalicia debe contratarse en un plazo de seis meses desde la venta de la vivienda y empezar a percibirse en el plazo de un año desde su constitución. Además, no puede decrecer más de un 5% anual y el contribuyente debe comunicar a la entidad aseguradora que la renta vitalicia constituye la reinversión del dinero obtenido por la venta de la finca.

«Plusvalía municipal» o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

La coloquialmente conocida como “plusvalía municipal”, o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un impuesto municipal que grava el aumento del valor del terreno desde la adquisición hasta la venta, y debe ser pagado por el vendedor.

Aunque es un impuesto que se aplica comúnmente a las ventas de bienes urbanos, algunas localidades exigen el abono de la plusvalía municipal también en el caso de terrenos rústicos. Desde Cocampo se aconseja acudir al ayuntamiento del municipio donde se encuentra la finca para confirmar que se está exento del pago de la plusvalía municipal.

Por otro lado, puede darse la circunstancia de vender una finca clasificada como suelo no urbanizable que tenga una edificación clasificada como suelo urbano. En este caso, la plusvalía se aplica únicamente a la parte del terreno clasificada como urbana.

Este impuesto se calcula según el valor catastral del terreno y el tiempo durante el que se ha sido propietario de la finca.

Retenciones para vendedores que no residen en España

Cuando una persona no residente en España  vende una finca rústica situada en territorio español, la normativa establece aplicar una retención del 3% sobre el precio de venta.

Esta retención la realiza el comprador, ya sea una persona física o jurídica, residente o no residente en el país, quien debe ingresarla en Hacienda mediante el modelo 211 en el plazo de un mes desde la firma del contrato de compraventa o de la escritura de compraventa.

Por su lado, el vendedor no residente debe presentar el modelo 210 para declarar la ganancia patrimonial derivada de la venta, a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

La declaración debe presentarse en un plazo de tres meses, contando desde la finalización del mes que tiene el comprador para realizar el ingreso de la retención en Hacienda.

Auren España, firma de abogados y asesores fiscales, detalla a Cocampo que, si el IRNR a declarar es superior a la retención (3%) previamente practicada por el comprador, el vendedor deberá ingresar la diferencia a través del modelo 210.

En cambio, si la retención previamente practicada es superior al IRNR devengado, el vendedor reclamará la devolución de la diferencia mediante la presentación del referido modelo 210.

¿Quién es considerado residente fiscal en España?

La Ley de IRPF establece las condiciones bajo las cuales una persona, ya sea física o jurídica, es considerada residente fiscal en España.

Residencia fiscal de una persona física

Una persona física es considerada residente fiscal en España en tres supuestos:

1. Permanece más de 183 días, durante el año natural, en el país.
2. El núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos se encuentra en España, ya sea de forma directa o indirecta.
3. Su cónyuge (no está separado legalmente) e hijos menores de edad tienen su residencia habitual en España.

Residencia fiscal de una persona jurídica

Una persona jurídica es considerada residente fiscal en España en estas situaciones:

1. La entidad se ha constituido conforme a la Ley española.
2. Su domicilio fiscal está en el país.
3. Su sede de dirección efectiva se encuentra en territorio español, lo que significa que la dirección y el control del conjunto de las actividades de la entidad radican en España.

Cálculo del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

Para la venta de una finca rústica, el cálculo de este impuesto se obtiene multiplicando el tipo impositivo del IRNR sobre la ganancia patrimonial (valor de transmisión – valor de adquisición).

IRNR: Ganancia patrimonial x Tipo impositivo IRNR

De acuerdo con lo establecido en la página web de la Agencia Tributaria, el tipo impositivo es del 19% para los vendedores residentes en la Unión Europea (UE), Noruega, Islandia o Liechtenstein. Para los vendedores que residen fuera de estos países, el tipo impositivo es del 24%.

Como ejemplo de cálculo, se considera el caso de un vendedor no residente en España que vende una finca por 200.000 euros, cuyo valor de adquisición fue de 160.000 euros.

La venta de la finca genera al propietario una ganancia patrimonial de 40.000 euros. El comprador retiene el 3% (6.000 euros) del valor de transmisión y lo ingresa en Hacienda, mientras que el vendedor debe tributar (modelo 210) por la ganancia obtenida.

Si el vendedor reside en la UE, se le aplica un tipo impositivo del 19% sobre los 40.000 euros de ganancia, lo que arroja un IRNR de 7.600 euros. Si, por el contrario, reside fuera de la UE, se le aplica un tipo impositivo del 24%, de lo que resulta un IRNR de 9.600 euros.

¿Se puede pedir la devolución del impuesto?

En caso de que el impuesto definitivo en concepto de IRNR sea menor a la retención practicada del 3%, el vendedor puede solicitar el reembolso de la diferencia mediante el modelo 210.

Otras obligaciones fiscales

La propiedad (a 1 de enero de cada año) de una finca rústica tiene otras obligaciones fiscales, como el abono del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI es un impuesto municipal que deben pagar anualmente los propietarios de fincas, ya sean urbanas o rústicas. En la venta de una finca rústica, este impuesto debe abonarlo quién figure como propietario de la finca el 1 de enero del ejercicio fiscal correspondiente.

Cómo se calcula el IBI de una finca rústica

El IBI se calcula en función del valor catastral de la finca y el tipo impositivo fijado por el ayuntamiento del municipio donde se encuentra la propiedad. Entonces, para poder calcular el IBI de una finca rústica, es necesario conocer esta información previamente.

El valor catastral puede saberse consultando el recibo del IBI o acudiendo a la sede del Catastro. Este incluye el valor del suelo y el de las construcciones, de haberlas, y puede ser modificado por el Catastro.

En cuanto al tipo impositivo, como ya se ha mencionado, lo fija el ayuntamiento. Al aplicarse a terrenos no urbanizables, el tipo impositivo del IBI rústico suele ser más bajo que el IBI urbano, oscilando entre el 0,3% y el 0,9%. Por ejemplo, en Las Rozas el tipo impositivo del IBI rústico es del 0,33%, mientras que el del IBI urbano es del 0,4%.

Una vez conocidos el valor catastral y el tipo impositivo, se puede utilizar la siguiente fórmula para calcular el IBI rústico:

IBI rústico: Valor catastral x Tipo impositivo del IBI

Conviene conocer que, en algunas zonas geográficas, es posible beneficiarse de bonificaciones por uso agrícola, actividades ganaderas o explotaciones familiares. Asimismo, en situaciones excepcionales, pueden establecerse exenciones del IBI rústico.

Por ejemplo, el Gobierno, a través del Real Decreto-ley 4/2023, de 11 de mayo, aprobó una exención del IBI rústico para el ejercicio 2023 como medida de apoyo al sector agrario ante la sequía y la Guerra en Ucrania. Las explotaciones que hubieran visto reducidos sus rendimientos netos respecto a la media de los años 2020, 2021 y 2022 por estos factores podían solicitar la exención del IBI rústico, o su devolución de haberlo pagado.

En cambio, si la finca está abandonada o sin uso productivo, el ayuntamiento puede aplicar un recargo.

Impuestos para el comprador

Al comprar una finca rústica en España el comprador debe considerar varios impuestos.

Si el vendedor es un empresario o profesional, puede devengarse el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) al 21% del precio de compra. Desde Auren España informan de que este devengo por IVA es compatible con el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

En cambio, si el vendedor es un particular (y en determinados supuestos, aunque el transmitente sea empresario o profesional a efectos del IVA), se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo porcentaje varía entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma.

Además del IVA, se aplica el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre las escrituras notariales de compraventa, con un tipo impositivo que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la compraventa, dependiendo también de la comunidad autónoma. Según Auren España, este AJD es compatible con el devengo del IVA, pero incompatible con el ITP, prevaleciendo este último, en su caso.

Si la compra se financia con una hipoteca, el AJD también se aplica a la escritura de hipoteca, aunque generalmente lo paga el banco, excepto cuando se trata de una vivienda de obra nueva.

Fuentes

• Agencia Tributaria
• Auren España
• Ayuntamiento de Las Rozas de Madrid
• Boletín Oficial del Estado (BOE)

[Este contenido ha sido redactado en colaboración con la firma de abogados y asesores fiscales Auren España con el fin de asegurar la calidad de la información. Para más detalles, puede contactar con Auren España a través del correo electrónico fernando.jimenez@auren.es]