¿Se puede vivir en una casa de aperos?

Las casas de aperos representan una de las excepciones de construcción permitidas en suelo rústico. Ante esto, hay quienes se plantean destinar estas edificaciones a un uso residencial.  

Pero ¿se puede vivir en una casa de aperos? Cocampo aclara la duda.

¿Qué es una casa de aperos?

Una casa de aperos es una edificación, normalmente de piedra o madera, destinada al almacenamiento de maquinaria, herramientas para el cuidado de una finca rústica, productos agrícolas o cualquier otro elemento necesario para la actividad agrícola, ganadera y forestal. 

Características de las casas de aperos

• Uso agrícola, ganadero o forestal. Estas construcciones están destinadas únicamente al uso agrícola, ganadero o forestal.
• Cobijo o resguardo ante inclemencias meteorológicas. Históricamente, han sido utilizadas también como cobijo o resguardo puntual para los agricultores y ganaderos frente a inclemencias meteorológicas, como las lluvias torrenciales, las olas de calor o la nieve.
• Ubicación en suelo no urbanizable común. Las casas de aperos están levantadas en suelo rústico o no urbanizable común, dentro de fincas agrícolas, ganaderas o forestales.
• Auxiliar a la explotación agraria. Estas edificaciones deben estar vinculadas a la actividad agraria que se lleva a cabo en la finca.
• Pequeñas dimensiones. Las dimensiones de una casa de aperos están reguladas por cada ayuntamiento y se ajustan estrictamente a lo necesario para el desarrollo de las actividades del campo. Por tal razón, su superficie es, por norma general, inferior a los 50 metros cuadrados.
• Edificación de una sola planta. Estas edificaciones son de una sola planta, ya que existen regulaciones municipales que establecen una altura máxima para ellas, que suele estar limitada a los 3 o 4 metros.
• Materiales acordes con el entorno. Los materiales de las casas de aperos también están regulados por las normativas municipales, las cuales exigen, por lo común, acabados y materiales acordes con el entorno.

Normativa y legislación aplicable a las casas de aperos

En España, no hay una ley a nivel nacional que regule específicamente las casas de aperos. El régimen de protección y el uso del suelo están regulados por la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Esta clasifica el suelo en tres tipos (urbano, urbanizable y no urbanizable, este último dividido a su vez en común o protegido). 

En un principio, la normativa estatal no permite la construcción en suelo no urbanizable, salvo en determinadas situaciones excepcionales definidas por las comunidades autónomas y los municipios en su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Es en estas regulaciones donde se determina la posibilidad de construir casas de aperos, siempre que estén ligadas a un uso vinculado al suelo rústico.

¿Qué usos se le puede dar?

Como se ha explicado, las casas de aperos están destinadas a usos vinculados al suelo rústico, como la agricultura, la ganadería o la actividad forestal, sirviendo como apoyo a las tareas diarias del campo.

Estos usos incluyen el almacenamiento de maquinaria y herramientas pertenecientes al dueño de la finca o de productos agrícolas, como la cosecha.

¿Se puede vivir en una casa de aperos?

Dado que estas construcciones están destinadas sólo a un uso agrícola, ganadero o forestal, en un principio, no se puede vivir en una casa de aperos, ya sea de manera permanente o temporal.

Con la prohibición del uso de la casa de aperos como vivienda la ley busca conservar la naturaleza, el paisaje y el medio rural desde una perspectiva urbanística y territorial.

Sin embargo, lo que sí está permitido es utilizar una casa de aperos como cobijo o resguardo frente a inclemencias meteorológicas, dado su uso histórico para este fin. “Pero ello supone un uso puntual y de breve duración. No un uso temporal”, recalca José Manuel Carrasco Codes, socio director de Sagasta 21 Abogados.

¿Cómo legalizar un cuarto de aperos como vivienda?

Para legalizar una casa de aperos como vivienda Carrasco Codes explica a Cocampo que es necesario cumplir con determinadas condiciones de habitabilidad y constructivas, y tramitar la preceptiva calificación urbanística para poder cambiar el uso a residencial.

“Son fundamentales en este sentido, y dentro del trámite de calificación, los distintos informes sectoriales, como los de Confederación y Medioambiente. Igualmente, especial importancia cobra el proyecto y su enfoque jurídico”, señala el socio director de Sagasta 21 Abogados.

La administración puede aceptar o denegar la solicitud de cambio de uso. De ser aprobada una vez realizada la modificación, habría que actualizar la información en el Catastro y en el Registro de la Propiedad como último paso.

Multas por vivir en una casa de aperos

Solicitar una licencia para construir una casa de aperos y luego destinarla a un uso residencial en suelo no urbanizable supone una infracción. 

Vivir en una casa de aperos sin haber realizado el cambio de uso puede conllevar multas que varían según la normativa municipal y la legislación autonómica, así como de la gravedad del caso.

“Las multas van desde sanciones económicas a condenas de índole penal por la comisión de un delito relativo a la ordenación del territorio y el urbanismo, la protección del patrimonio histórico y el medio ambiente, pasando por el desalojo y demolición de lo construido para usos no permitidos”, explica Carrasco Codes.

Por ejemplo, en el municipio de Campanario (Badajoz) las multas por destinar una casa de aperos a uso residencial pueden alcanzar los 50.000 euros en los casos más graves, conllevar la demolición de la construcción e, incluso, constituir delito.

Conclusión

En España, en principio, no es legal vivir en una casa de aperos, ya sea de manera permanente o temporal. Destinar las casas de aperos a uso residencial conlleva sanciones económicas y penales, además del desalojo y demolición de la construcción. No obstante, existe la posibilidad de solicitar a la administración un cambio de uso a residencial cumpliendo determinados requisitos.

Conocer la normativa que regula estas edificaciones en suelo rústico y los usos bajo los que es posible llevar a cabo su construcción es importante si se quieren evitar problemas legales.

Fuentes

• Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
• Sagasta 21 Abogados.