¿Qué es el suelo urbano no consolidado?: características, normativa y ventajas

Si se está considerando construir una casa o comprar un terreno, es posible que se haya contemplado como opción un suelo urbano no consolidado.

Pero ¿Qué es el suelo urbano no consolidado? ¿Es posible construir en él? Cocampo responde a estas preguntas.

Qué es suelo urbano no consolidado

Para abordar este tema, es fundamental conocer primero el significado del suelo urbano no consolidado. Entender qué implica este tipo de suelo permite saber sus características y los pasos a seguir para su desarrollo.

El suelo urbano no consolidado es un tipo de terreno calificado como urbano, pero que no está completamente urbanizado, pues carece de los servicios básicos necesarios para uso urbano de acceso rodado, agua, electricidad, alcantarillado y saneamiento.

Este suelo se encuentra habitualmente en las zonas de crecimiento poblacional de las ciudades, como puede ser un barrio en expansión donde los terrenos están destinados a convertirse en áreas residenciales, pero que aún requieren obras de urbanización para construir viviendas.

Características del suelo urbano no consolidado

• Calificación urbana. Está calificado como suelo urbano según el planeamiento urbanístico municipal.  
• Falta de instalaciones. No cuenta con las infraestructuras básicas para uso urbano (acceso rodado, agua, electricidad, alcantarillado y saneamiento). 
• Potencial para desarrollo urbanístico. Es un suelo que está destinado a ser urbanizado en el futuro, pero aún no ha sido transformado completamente para uso urbano. 
• Posibilidad de edificación. Aunque aún no está totalmente desarrollado, el uso del suelo sigue siendo apto para la construcción, siempre que se completen las actuaciones de urbanización.

Clasificación del suelo en el ámbito urbano

En España, la clasificación urbanística del suelo se divide en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable (también conocido como rústico), según lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.  

Cada uno de estos tipos de suelo se divide a su vez en dos subcategorías. El suelo urbanizable se clasifica en sectorizado y no sectorizado, y el rústico se separa en común y protegido. Dentro del suelo urbano, se distingue entre consolidado y no consolidado.  

Diferencia entre suelo urbano consolidado y no consolidado

El suelo urbano consolidado y no consolidado, pese a pertenecer los dos a la clasificación de suelo urbano, presentan diferencias.

El suelo urbano consolidado está urbanizado y en condiciones para construir, siempre que se obtenga licencia, porque cuenta con todos los servicios básicos. En cambio, el suelo urbano no consolidado requiere obras de urbanización para poder edificar en él.

Normativa y requisitos legales

El uso del suelo está regulado en la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Sin embargo, cada comunidad autónoma puede tener sus propias normativas urbanísticas que complementan esta ley estatal. Además, los municipios pueden establecer sus normativas específicas sobre el desarrollo y la urbanización del suelo urbano no consolidado.

¿Se puede construir en suelo urbano no consolidado?

Sí, es posible construir en él. Sin embargo, antes de empezar a edificar, se deben seguir una serie de pasos. 

El primero es comprobar que el terreno está calificado como suelo urbano no consolidado. Esto puede hacerse a través del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), que especifica la calificación de todo el suelo del municipio, o mediante la solicitud de un Certificado Urbanístico en el ayuntamiento del municipio al que pertenece el terreno.  

Otra opción es consultar el Catastro o el Registro de la Propiedad. También, se puede revisar si el terreno carece de servicios básicos, ya que, en caso afirmativo, es posible que se trate de un terreno urbano no consolidado.  

Si el terreno está calificado como suelo urbano no consolidado, hay que ver las condiciones bajo las cuales el planeamiento urbanístico del municipio permite construir en este suelo.  

Antes de comenzar a construir, se deben realizar además las obras de urbanización necesarias para hacer el terreno habitable, como la implementación de accesos rodados, agua, electricidad, alcantarillado y saneamiento.  

Realizadas las obras de urbanización, es necesario obtener la licencia de obra o licencia urbanística, que es otorgada por el ayuntamiento. Junto con la solicitud de la licencia, se suele requerir la presentación de documentación, la cual conviene tener preparada. 

Además, los propietarios de un terreno urbano no consolidado deben cumplir con ciertas obligaciones. José Manuel Sierra Álvarez, socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones, explica que deben ceder un porcentaje del terreno al ayuntamiento (entre un 5% y un 15%). Por otro lado, tienen que asumir los gastos de urbanización y llevar a cabo los trámites de planeamiento de desarrollo, como el Plan Especial de Reforma Interior. 

Sólo cuando se haya completado todo lo anterior, será posible iniciar la construcción.

Multa por construir en suelo urbano no consolidado

De acuerdo con Ficherotecnia, la construcción en terreno urbano no consolidado sin licencia conlleva sanción económica. Estas multas pueden variar en función de la gravedad de la infracción, situándose entre los 300 y 60.000 euros. 

Ventajas e inconvenientes del suelo urbano no consolidado

Este tipo de suelo tiene sus pros y sus contras.

Pros

• Bajo coste inicial. El suelo urbano no consolidado es más asequible que el consolidado, lo que se traduce en una inversión inicial inferior.
• Mayor disponibilidad de terrenos. Como la urbanización de las ciudades es gradual, existe una mayor disponibilidad de terrenos no consolidados, dado que estos están destinados a ser urbanizados en función del crecimiento poblacional.
• Potencial de revalorización. El valor de estos terrenos aumenta una vez completada la urbanización.
• Menor Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). El suelo urbano no consolidado paga IBI, pero la cantidad a abonar suele ser menor en comparación con otros tipos de suelo.
• Posibilidad de personalizar la construcción. Dadas sus características, ofrecen una mayor flexibilidad para elegir el diseño y la distribución de la edificación que se desea llevar a cabo en el terreno.

Contras

• Costes de urbanización. Los propietarios de un terreno urbano no consolidado deben asumir el pago de los gastos de urbanización del terreno, lo que supone una inversión importante.
• Tramitación administrativa más compleja. La necesidad de tener que realizar trabajos de urbanización y la mayor cantidad de trámites burocráticos hacen que el proceso administrativo sea más complejo que en el caso del consolidado.
• Largos plazos de construcción. Construir en este suelo requiere más tiempo debido a la necesidad de transformación urbanística y a la complejidad administrativa. 
• Mayor riesgo de cambios en la normativa. Como está pendiente de transformación urbanística, el riesgo de que se produzcan cambios en la normativa urbanística y en los planes de desarrollo es mayor.
• Obligación de ceder parte del terreno. Los propietarios deben ceder un porcentaje del aprovechamiento urbanístico al ayuntamiento, lo que supone la pérdida de una porción del terreno.

Fuentes

• Real Decreto Legislativo 7/2015 
• Sierra Abogados 
• Tax Lawyers & Architects