¿Se puede pedir una hipoteca para comprar una finca rústica?

En 2023, la concesión de hipotecas para fincas rústicas alcanzó un mínimo histórico, con 9.391 préstamos. En la última década, la financiación en este mercado ha bajado un 47,1%, mientras que en el de la vivienda ha aumentado un 86,5%, según el INE. 

Esta falta de financiación se produce en un contexto de relevo generacional en el campo, con el 41,3% de los propietarios de fincas superando los 65 años. Dadas las circunstancias, el comisario europeo de Agricultura, Janusz Wojciechowski, ha denunciado las dificultades que enfrentan los agricultores, especialmente los jóvenes y pequeños, para acceder a financiación.

¿Qué es una hipoteca para finca rústica?

Una hipoteca para finca rústica es un tipo de préstamo que se solicita a una entidad bancaria con el propósito de financiar la adquisición de una propiedad rural, ya sea para su uso como residencia principal o segunda vivienda. 

La finca comprada se utiliza como garantía del préstamo, de manera que el banco puede recuperar el dinero prestado de incumplirse los pagos reiteradamente.

Requisitos para solicitar una hipoteca para finca rústica

Antes de solicitar una hipoteca para finca rústica es importante ver si se cumplen los requisitos establecidos por las entidades bancarias.  

Por lo general, los bancos exigen que se cumplan las siguientes condiciones:

• Solvencia económica. Se verifica que el solicitante tiene capacidad para devolver el importe de la hipoteca. En este sentido, se analiza, a través de documentos como las últimas nóminas o la declaración de la renta, si se tienen ingresos recurrentes y estables que permitan pagar la mensualidad de la hipoteca.
• Nivel de endeudamiento. Los bancos consideran también el nivel de endeudamiento al evaluar la solicitud de un crédito hipotecario. Se considera que se tiene un buen nivel de endeudamiento cuando el porcentaje de ingresos netos mensuales que se destina a la cuota del préstamo es inferior al 40%, de acuerdo con el Banco de España.
• Historial crediticio. El solicitante no puede haber sido incluido en listas de morosidad, como ASNEF.
• Tasación de finca rústica. Otro de los requisitos es presentar una tasación a cargo de Tasadores Homologados por el Banco de España. El banco calcula el importe máximo del préstamo a partir del valor estimado por la empresa tasadora, que suele ser inferior al 80% de la tasación. 
• Finca rústica sin cargas ni gravámenes. Para pedir el préstamo, las entidades bancarias exigen que la finca no tenga cargas ni gravámenes. El banco revisa lo anterior mediante nota simple actualizada, que se puede solicitar en la página web del Registro de la Propiedad, o certificado catastral.
• Escritura pública de compraventa. Se requiere presentar una copia de la escritura pública de compraventa de la finca, que debe estar debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.
• Documentación personal. Es necesario entregar el Documento Nacional de Identidad (DNI) o el Número de Identidad de Extranjero (NIE) para que el banco pueda acceder a la situación financiera del solicitante.

¿Qué bancos ofrecen hipotecas para fincas rústicas?

Cómo calcular una hipoteca para finca rústica

Es posible estimar el coste de un crédito hipotecario para la compra de una finca rústica siguiendo estos pasos:

1. Conocer el importe total del préstamo. La cantidad máxima que el banco está dispuesto a prestar viene determinada por el valor de la finca rústica. Regularmente, el porcentaje de financiación de los bancos es de hasta el 80% del valor de tasación. El 20% restante debe ser aportado por el solicitante como entrada. Si se adquiere una finca valorada en 100.000 euros y el banco financia el 80% del valor de tasación, el préstamo sería de 80.000 euros. El cliente, por su parte, debe disponer de 20.000 euros ahorrados para adquirir la finca.
2. Identificar el tipo de interés y el plazo de amortización. Lo siguiente es conocer si el tipo de interés es fijo (se mantiene estable durante toda la vida del préstamo) o variable (varía en función del Euribor), y el periodo en el que se debe devolver el préstamo. Siguiendo el ejemplo, se supone un tipo de interés anual del 3% y un plazo de amortización de 25 años.
3. Calcular la mensualidad de la hipoteca. Una vez se sabe el importe total del préstamo, el tipo de interés y el plazo de amortización, se puede calcular la mensualidad de la hipoteca. En España, el método que se utiliza para su cálculo es el método de amortización francés. Su fórmula es la siguiente:  Donde: C = Cuota mensual V = Importe total del préstamo i = Tipo de interés mensual  N = Duración del préstamo en meses.   Si se aplica la formula al ejemplo anterior, la mensualidad de la hipoteca es de 383,72 euros.
4. Sumar los gastos derivados del crédito. Para tener una visión completa del coste de la hipoteca, se tiene que sumar a la cuota mensual los costes derivados del préstamo hipotecario.

Si el cálculo manual resulta complejo, el Banco de España y algunas entidades bancarias ofrecen simuladores de hipotecas en línea con los que se puede estimar la cuota mensual. 

Cuáles son los gastos de una hipoteca de finca rústica

La solicitud de un préstamo hipotecario implica una serie de gastos que hay que tener en cuenta. Caja Rural estima que, para cubrir todos los gastos, es necesario que los ahorros sean el 10% del valor de la finca rústica. 

El cálculo de estos gastos se realiza considerando tanto los derivados de la compraventa como los relacionados con la hipoteca.

Gastos de la compraventa

Los gastos que se deben asumir por la compraventa de una finca rústica son: 

• Escritura pública de la compraventa. Para pedir una hipoteca para finca rústica, es imprescindible contar con escritura pública, lo que conlleva unos gastos notariales. Los honorarios del notario están regulados por el Real Decreto 1426/1989, y varían según el valor de la finca y la complejidad del documento a escriturar.
• Inscripción de la compraventa. La escritura pública debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, para lo que se requiere de los servicios de un registrador. Sus honorarios también están regulados por ley, a través del Real Decreto 1427/1989, y dependen igualmente del valor de la finca. 
• Pago de impuestos. La adquisición de una finca implica el pago de una serie de impuestos. Si la finca es de segunda mano, se debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Por el contrario, si se trata de una finca nueva, hay que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) o el Impuesto sobre Valor Añadido (IVA).

Gastos de la hipoteca

Los gastos relativos a la solicitud de una hipoteca para finca rústica incluyen: 

• Tasación de finca rústica. El precio de una tasación comprende los honorarios del técnico que lleva a cabo la valoración, su desplazamiento hasta la finca y el esfuerzo y tiempo dedicado a la estimación.
• Escritura de la hipoteca. La formalización de la hipoteca mediante escritura pública ante notario tiene unos costes regulados por ley. Además, es necesario pagar por la copia de la escritura. 
• Inscripción de la hipoteca. Se debe inscribir la escritura pública en el Registro de la Propiedad. 
• Comisión de apertura. Hay bancos que cobran a los clientes un porcentaje por la tramitación de la hipoteca, lo que se conoce como comisión de apertura.
• Comisiones adicionales. Las entidades financieras pueden cobrar por el pago anticipado parcial o total de la hipoteca (comisión de amortización) o por el cambio de la hipoteca a otro banco (comisión de subrogación). 
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). La formalización de la hipoteca mediante escritura pública conlleva el pago de este impuesto.
• Gestoría. Si se requiere ayuda para la tramitación de la escritura y el pago de impuestos, se deben sumar los gastos de gestoría. A diferencia de los honorarios notariales y registrales, los honorarios de gestoría no están regulados por ley. 

¿Qué alternativas a la hipoteca para fincas rústicas hay?

Además de los créditos hipotecarios, existen otras opciones para financiar la compra de una finca rústica, como el préstamo personal, la financiación del sector público o el financiamiento del vendedor. 

Fuentes

• Banco de España. 
• Instituto Nacional de Estadística (INE). 
• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.