¿Qué opciones existen para financiar la compra de una finca rústica?

A raíz de la pandemia, la vida en el campo ha llamado la atención de inversores y particulares.  

Muestra de este creciente interés son los datos de adquisiciones de fincas rústicas. En 2021, se alcanzó una cifra histórica con 160.380 operaciones, y los años 2022 y 2023 mantuvieron niveles superiores a los de antes del coronavirus, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).  

Esta tendencia de emprendedores que buscan iniciar proyectos de vida y empresariales en el mundo rural se prevé que continúe en un futuro. El 6,8% de la población rural tiene la intención de emprender en los próximos tres años, de acuerdo con el Informe GEM sobre el Emprendimiento en el Medio Rural.  

En un contexto de relevo generacional, con el 41,3% de los propietarios con más de 65 años, tal como señala el Informe 2024 Cocampo sobre la Estructura del Suelo Rústico en España, la entrada de agricultores jóvenes es fundamental para la sostenibilidad del sector. Pero, a menudo, necesitan acceder a financiación para comenzar sus proyectos de vida y empresariales en las áreas rurales. 

A continuación, Cocampo engloba las opciones que existen para financiar la compra de una finca rústica. 

Opciones para financiar la compra de una finca rústica

Hay varias fuentes para financiar la compra de una finca rústica. Entre ellas, destacan el préstamo hipotecario, el préstamo personal, la financiación pública (SAECA, ICO), el financiamiento del vendedor y el arrendamiento con opción a compra.  

Solicitar un crédito a una entidad bancaria

Una opción es solicitar un crédito a una entidad bancaria. Los bancos ofrecen préstamos agrarios de dos clases según el objetivo que se persigue al solicitar la financiación y el tipo de garantía que se pide. 

Préstamos a largo plazo

Los préstamos agrarios a largo plazo son aquellos con un periodo de devolución superior al año y que se utilizan para obtener bienes con un valor elevado. 

Por ello, están destinados a financiar la compra de una finca rústica, la adquisición de maquinaria agrícola, la construcción de instalaciones para la producción o la modernización de las explotaciones. 

Los créditos para la compra de un terreno rural tienen un plazo de devolución de entre 25 y 30 años. Esto permite solicitar mayores cantidades de financiación, de las que las entidades bancarias cubrirán entre el 60 y el 80%. 

Sin embargo, los bancos exigirán al solicitante demostrar solvencia económica y un buen nivel de endeudamiento. Además, deberá presentar una tasación de fincas rústicas como aval para la hipoteca, de forma que la entidad se asegure que puede recuperar el dinero prestado en caso de impago. 

Los jóvenes agricultores y las pequeñas explotaciones son los que más dificultades enfrentan para acceder a créditos para financiar la compra de una finca rústica, según ha denunciado el comisario de agricultura de la UE, Janusz Wojciechowski.  

En 2023, la firma de hipotecas sobre fincas rústicas alcanzó un mínimo histórico en España, con la concesión de 9.391 hipotecas rústicas. 

Préstamos a corto plazo

Los préstamos agrarios a corto plazo están más orientados a cubrir necesidades temporales. Entre sus usos se encuentra el pago de insumos agrícolas, como la compra de semillas, anticipar la Política Agraria Común (PAC) o cubrir la campaña agrícola.  

El plazo de devolución de estos préstamos es de un año, por lo que las tasas de interés y los costos totales del pago son superiores a los de los préstamos a largo plazo. 

Préstamo personal

Aunque no es la opción más común, también se puede financiar la compra de una finca rústica mediante un préstamo personal. 

El préstamo personal es una alternativa cuando la cantidad necesaria para adquirir la finca es menor. Esta situación se da si se dispone de ahorros y de una buena capacidad de pago y solvencia económica.  

A diferencia del préstamo hipotecario, el crédito personal tiene un plazo de devolución inferior. En consecuencia, cuenta con tasas de interés más elevadas y pagos mensuales mayores.  

No obstante, el préstamo personal no requiere poner la finca como garantía hipotecaria.  

Financiación pública

Otra fuente de financiación es la que procede del sector público, ya sea a través de un organismo o de una institución.

SAECA

Una posibilidad son los préstamos avalados por SAECA (Sociedad Anónima Estatal de Caución Agraria). 

SAECA es una empresa pública supervisada por el Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación (MAPA) que tiene convenio con hasta 34 entidades financieras para prestar avales para financiación destinada a mejorar y modernizar el sector primario.  

En los avales SAECA las entidades de crédito funcionan como intermediarias y asumen los riesgos de los préstamos. Estos avales están orientados a financiar la compra de una finca rústica, la adquisición de maquinaria y ganado, la creación o mejora de infraestructuras de regadío o la construcción de instalaciones agrarias. De igual modo, para sobrellevar fenómenos climáticos extremos. 

En 2023, SAECA avaló 7.202 operaciones financieras, lo que supone un importe de 252,4 millones de euros. 

Las dos líneas de financiación “más características” de SAECA son la línea MAPA-SAECA y la línea de Inversión y Circulante (I&C).  

Línea MAPA-SAECA

Los préstamos agrícolas de SAECA tienen un plazo máximo de 15 años, que puede ampliarse hasta los 25 años para operaciones de comunidades de regantes. Los importes van desde los 400.000 euros para personas físicas hasta los 600.000 euros para las personas jurídicas. 

El importe medio de las operaciones en 2023 fue de 49.617 euros, con un plazo medio de seis años. Debido a sus importes, es una línea destinada a dar respuesta a las necesidades puntuales de liquidez de agricultores y ganaderos de pequeñas o medianas explotaciones. Destacan, por ejemplo, las líneas creadas para dotar de liquidez a los damnificados por la Depresión Aislada de Niveles Altos (DANA) de 2020 o por la borrasca Filomena en 2021.  

En 2024, el plazo de presentación de solicitudes para esta ayuda está abierto hasta el 15 de septiembre.  

Línea de Inversión y Circulante (I&C)

La línea de inversión y circulante (I&C) es una línea de SAECA con reafianzamiento del MAPA para los avales dirigidos a la inversión en maquinaria.  

En 2023, el importe medio de las operaciones de esta línea fue de 121.510 euros, con un plazo de 10 años. El 85% de los importes se destinaron a la inversión, y sólo el 15% fueron al circulante. Por tanto, es una línea que se centra, sobre todo, en la inversión, como financiar la compra de una finca rústica.

De hecho, la adquisición de tierras por jóvenes agricultores fue el principal destino de la línea de inversión, tanto en número (34%) como en importe (40%). La obtención de tierras como finalidad de la línea de inversión ha ganado “mucha importancia” en los últimos años, representando un 39% en operaciones y un 47% en importe en la última década, según informa la empresa. 

El resto de los fondos se emplearon en explotaciones agrícolas (25% en número / 17% en importe), construcciones en instalaciones (9% / 13%), maquinaria (12% / 7%), explotaciones ganaderas (10% / 12%) y regadíos (2% / 2%). 

Otras líneas de SAECA

Aparte de estas dos, SAECA ofrece la línea Agroseguro, para el fraccionamiento de pago de la prima del seguro agrario. Asimismo, la línea Comunidad de Regantes, para la inversión destinada a la modernización de regadíos. 

ICO (Instituto de Crédito Oficial)

También, se encuentra la línea ICO-MAPA-SAECA, que busca facilitar el acceso a financiación en el sector, sobre todo, a emprendedores titulares de explotación con un aval SGR. 

El ICO (Instituto de Crédito Oficial) es una empresa pública vinculada con el Ministerio de Economía, Comercio y Empresa que cuenta con convenios de colaboración con entidades de crédito, que asumen los riesgos financieros de sus préstamos.  

Estos préstamos, al igual que los créditos SAECA, tienen un plazo de devolución de hasta 15 años con la posibilidad de un periodo de carencia de 3 años, en función de la duración del préstamo. El importe máximo por beneficiario es de 100.000 euros, en una o varias operaciones, y el límite máximo de ayudas acumuladas es de 15.000 euros.

Para obtener la financiación, los titulares de explotaciones agrarias, ya sean personas físicas o jurídicas, deben cumplir con los siguientes requisitos:  

• Tener el domicilio fiscal y social en España. 
• Haberse constituido antes del 1 de marzo de 2022.
• No encontrarse inmerso en un procedimiento de insolvencia colectiva o reunir los requisitos para estarlo.
• No estar incurso en alguno de los supuestos del artículo 13.2 de la Ley General de Subvenciones.
• Disponer de avales SAECA para el objetivo de la inversión.
• Contar con unos ingresos de la actividad agraria por encima del 50% en el año previo.
• Estar registrado en el Registro General de Explotaciones Ganaderas (REGA) o el Registro General de la Producción Agrícola (REGEPA).
• No sobrepasar los 20.000 euros de ayudas acumuladas a minimis en al año de formalización de la operación y los dos anteriores.

Los créditos pueden solicitarse hasta el 15 de septiembre de 2024 en las entidades bancarias que colaboran con ICO.

Financiamiento del vendedor

Una manera distinta de financiar la compra de una finca rústica es el financiamiento del vendedor.  

¿Qué es el financiamiento del vendedor?

El financiamiento del vendedor es una alternativa de financiación en la que comprador y vendedor llegan a un acuerdo para que este último actúe como prestamista.  

El comprador realiza un pago inicial, al igual que en un financiamiento tradicional, y liquida el pago restante en cuotas durante un período acordado con el vendedor. 

Es un recurso al que acuden compradores que quieren financiar la compra de una finca rústica y presentan dificultades para obtener un préstamo tradicional. Asimismo, en aquellas circunstancias en las que el vendedor está interesado en vender la finca rústica en el menor tiempo posible.  

Ventajas y desventajas del financiamiento del vendedor

Una de sus principales ventajas es que posibilita acceder a financiación a los compradores con ingresos limitados o irregulares. 

Además, existe la posibilidad de negociar con el vendedor los términos del préstamo, lo que favorece obtener condiciones más flexibles.  

La ausencia de unos mínimos para el pago inicial y la existencia de unos costos de cierre inferiores a los de un financiamiento convencional son otros de sus beneficios.  

Pero el financiamiento del vendedor también tiene desventajas. Por ejemplo, los compradores pueden enfrentar tasas de interés más altas que en los préstamos tradicionales, debido a que el vendedor asume los riesgos de impago. 

Arrendamiento con opción a compra

El arrendamiento con opción a compra es otra de las posibilidades disponibles para financiar la compra de una finca rústica, aunque es menos común. 

Esta elección consiste en establecer una cláusula en el contrato que posibilite al arrendatario pagar una renta al arrendador durante el periodo de arrendamiento acordado, que debe ser de mínimo cinco años.  

Pasado el periodo de arrendamiento, el arrendatario podrá comprar la finca rústica y se le descontará del precio de venta acordado entre las partes la totalidad o un porcentaje de la renta pagada. 

¿Qué pasos hay que seguir para financiar la compra de una finca rústica?

Hay una serie de pasos a seguir con el fin de dar con la opción para financiar la compra de una finca rústica que se ajuste más a las necesidades de cada persona:  

• Evaluar la situación financiera personal. Primero, conviene estudiar cuál es el estado financiero personal. Se tendrán que analizar los ingresos y gastos mensuales, así como los ahorros de los que se dispone. La cantidad de ahorros repercutirá en el valor del pago inicial y, en consecuencia, en las condiciones de la financiación. De igual modo, se deberá saber el historial crediticio.  

• Investigar las opciones de financiación. Conocer las posibilidades de financiación es fundamental para escoger la opción que mejor encaje con las necesidades que se tengan.  

• Comparar las formas disponibles para financiar la compra de una finca rústica. El siguiente paso consistirá en contrastar las condiciones de cada forma de financiación. Se deberán comparar aspectos como las tasas de interés, los términos de pago, los importes de financiación y los plazos de devolución.  

• Disponer de la documentación requerida. Es importante tener actualizada la documentación necesaria para pedir la financiación. A menudo, se pide documento de identidad, historial crediticio, comprobantes de ingresos y una copia de las escrituras de la finca rústica.  

• Consultar a un asesor profesional. El proceso para financiar la compra de una finca rústica puede resultar complejo. Si surgen dificultades, se puede buscar el asesoramiento de profesionales financieros especializados en fincas rústicas, que ofrecerán orientación para encontrar la opción más adecuada.  

• Solicitar la financiación. Completados todos los puntos anteriores, será el momento de solicitar la financiación. 

Conclusión

Existen distintas formas de financiar la compra de una finca rústica, que abarcan desde solicitar un crédito a un banco hasta alternativas como el financiamiento del vendedor.  

Para elegir una entre todas las opciones es aconsejable seguir una serie de pasos. Así, se tomará una decisión adaptada a las necesidades de cada persona. En ocasiones, puede ser aconsejable, incluso, optar por una combinación de fuentes de financiación. 

Fuentes

• Informe 2024 Cocampo sobre la Estructura del Suelo Rústico en España.  
• Instituto de Crédito Oficial (ICO).
• Instituto Nacional de Estadística (INE).  
• Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación (MAPA).
• Sociedad Anónima Estatal de Caución Agraria (SAECA).