¿Es legal vivir en una finca rústica?

El interés por mudarse al campo ha aumentado desde la pandemia, impulsado por la búsqueda de un estilo de vida más relajado. Los datos de adquisiciones de fincas rústicas confirman esta tendencia, observándose cifras históricas en 2021 y 2022. Asimismo, en lo que va de 2024, se han registrado récords en abril y julio, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística.  

En este contexto, muchas personas se preguntan si es legal vivir en una finca rústica. A continuación, Cocampo resuelve esta interrogante y proporciona toda la información necesaria sobre la vivienda en terreno rústico.

¿Qué es una finca rústica?

Una finca rústica es una parcela de terreno ubicada en el campo o en una zona rural destinada a los usos propios de la naturaleza rústica de los terrenos, como actividades agrícolas, ganaderas, forestales o cinegéticas. 

Las fincas rústicas suelen carecer de servicios urbanísticos mínimos (agua, electricidad o saneamiento), y están sujetas a restricciones urbanísticas para preservar el entorno rural. 

Estas parcelas de terreno son calificadas como suelo no urbanizable, por lo que, generalmente, no se permite destinarlas a fines diferentes a los mencionados, como la construcción de viviendas para uso residencial o industrial.  

Sin embargo, existen casos excepcionales en los que se permite construir edificaciones a condición de que estén vinculadas a un uso agrícola, ganadero, forestal o cinegético, y cumplan con la normativa autonómica de suelo rústico o el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) municipal.

Usos de una finca rústica

Como se ha señalado, las fincas rústicas están destinadas a usos agrícolas, ganaderos, forestales y cinegéticos.  

• Uso agrícola. Consiste en el cultivo de productos agrícolas de secano o regadío, como cereales, cítricos, hortalizas… para su posterior recolección. 
• Uso ganadero. Implica la cría y manejo de ganado bovino, ovino, caprino, porcino o avícola para la producción de distintos productos. Este uso incluye además la exposición del ganado, como en el caso de núcleos zoológicos, establecimientos autorizados para el sacrificio de animales, centros para la realización de espectáculos taurinos…
• Uso forestal. Supone la gestión y explotación de recursos forestales para la obtención de madera, leña, corcho, etc.
• Uso cinegético. Comprende la cría, conservación y persecución controlada de animales de caza menor y mayor. 

Pese a que estos son los principales usos, las fincas rústicas también pueden utilizarse para llevar a cabo otras actividades, como el turismo rural o el desarrollo de proyectos de energías renovables, si están reguladas en las leyes autonómicas y en el planeamiento urbanístico municipal.

¿Es legal vivir en una finca rústica?

En España, es legal vivir en una finca rústica, siempre y cuando se cumpla con lo establecido en la normativa autonómica y municipal, ante su calificación como suelo no urbanizable.  

Por ello, antes de comprar una finca rústica es importante verificar su situación. Esto permite asegurarse de que la finca está regularizada y cumple con la normativa, evitando posibles sanciones.

Es conveniente consultar el Catastro para obtener información sobre la superficie, la ubicación y los linderos de la finca. Además, se debe comprobar la titularidad, las cargas o gravámenes y las limitaciones mediante solicitud de nota simple en el Registro de la Propiedad.

Por otro lado, es fundamental acudir al Ayuntamiento del municipio donde esté ubicada la finca para conocer su situación urbanística. Es fundamental verificar la calificación del suelo (urbano, urbanizable o no urbanizable) y, de haber construcciones, comprobar que estas están legalizadas. De ser así, no hay impedimento para vivir en la finca rustica.

Ventajas y desventajas de vivir en una finca rústica

Vivir en una finca rústica presenta ventajas y desventajas que conviene conocer antes de establecerse en una zona rural.

Ventajas de vivir en una finca rústica

Las principales ventajas de residir en el campo son: 

• Precio de compra más accesible. Por lo general, las fincas rústicas se adquieren por un precio inferior en comparación con las viviendas en suelos urbanos o urbanizables. En consecuencia, la compra de una propiedad en una zona rural supone una menor inversión inicial.  
• Impuestos más bajos. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) suele ser menor en los inmuebles de naturaleza rústica que en los inmuebles de naturaleza urbana.  
• Conexión con la naturaleza. Las fincas rústicas están ubicadas en zonas rodeadas de naturaleza. Esto posibilita conectar con el entorno natural de una forma más sencilla que en las ciudades.
• Menor contaminación. Las áreas rurales presentan niveles de contaminación atmosférica más bajos que las ciudades. En el campo, se está expuesto a un aire más limpio, lo que presenta beneficios para la salud.  
• Tranquilidad y privacidad. La vida en el campo está relacionada con un ritmo más relajado en comparación con el ritmo acelerado de las ciudades. Además, las fincas rústicas, al estar situadas lejos de las áreas urbanas y disponer de grandes extensiones de terreno, ofrecen un entorno más silencioso y privado. 
• Oportunidad de generar ingresos adicionales. Es posible emprender un negocio y obtener ingresos a partir de la explotación agrícola, ganadera o forestal. Asimismo, el turismo rural o el arrendamiento para proyectos de energías renovables están ganando popularidad como otras formas de generar ganancias. 
• Potencial de revalorización. Las fincas rústicas tienden a revalorizarse con el tiempo, ante la escasez de tierras disponibles. Por tanto, si en un futuro se considera vender la finca, es posible no sólo recuperar la inversión inicial, sino también obtener beneficios por la venta.
• Contribución a la repoblación. Según el Informe 2024 Cocampo sobre la Estructura del Suelo Rústico en España, la despoblación en los municipios de menos de 1.000 habitantes alcanza el 86%. El instalarse en el campo contribuye a la revitalización de los municipios rurales. 

Desventajas de vivir en una finca rústica

A pesar de los diversos pros que tiene residir en una propiedad rústica, también existen algunos contras a tomar en cuenta:  

• Difícil acceso a servicios básicos. Las zonas rurales suelen estar más alejadas de servicios básicos, como atención médica, centros de educación especiales o transporte público.  
• Obstáculos para obtener financiación. En caso de carecer de la liquidez suficiente para adquirir la finca, será necesario solicitar financiación. Las entidades financieras son más reticentes al financiar la compra de terrenos rústicos, como consecuencia de la crisis de 2008. Como resultado, otorgan cantidades menores de financiación comparado con el ámbito urbano. Pese a ello, hay variedad de opciones para financiar la compra de una finca rústica.
• Mayores costes de mantenimiento. Las fincas rústicas requieren más mantenimiento debido a su extensión, lo que se traduce en un mayor gasto económico y de tiempo.
• Restricciones legales. Existen normativas que puede limitar el uso del suelo no urbanizable.

Conclusión

La pandemia hizo que las personas se replanteen su estilo de vida. Como consecuencia, se considera cada vez más la posibilidad de vivir en las zonas rurales. 

En España, es legal vivir en una finca rústica, siempre que se cumpla con la normativa autonómica y municipal. No obstante, antes de dar el paso de mudarse al campo es recomendable informarse sobre las condiciones de la vivienda en terrenos rústicos y evaluar la situación personal. Hacer esto minimiza el surgimiento de problemas legales. 

Fuentes

• Instituto Nacional de Estadística.
• Ley 10/2004, del Suelo no Urbanizable.

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