¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una finca rústica?

Si está planeando invertir en un bien inmueble de carácter rústico, probablemente se haya preguntado qué impuestos hay que pagar al comprar una finca rústica. 

En un artículo anterior repasamos los impuestos al vender una finca rústica en España. El vendedor debe considerar varios impuestos y obligaciones fiscales. Principalmente el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) que grava la ganancia patrimonial, con sus posibles exenciones o alternativas como el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), así como estar al corriente del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). 

En este artículo, Cocampo detalla los impuestos por la compra de un terreno rústico.

Impuestos por la compra de un terreno rústico

Antes de adquirir una finca rústica, conviene que el comprador conozca los impuestos que deberá abonar por la operación.

Los impuestos por la compra de un terreno rústico engloban el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Si el vendedor es un empresario o profesional a efectos del IVA, la operación puede quedar gravada por IVA. Sin embargo, Auren España, firma de abogados y asesores fiscales, señala a Cocampo que hay dos aspectos para tener en cuenta en este sentido:

1. Aunque queden sujetas a IVA, las entregas de terrenos rústicos en principio quedarán exentas de este impuesto según lo dispuesto en el artículo 20.Uno.20º de la Ley del IVA. Si la operación quedara sujeta pero exenta de IVA, se abriría la puerta a la tributación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
2. La exención mencionada anteriormente puede ser objeto de renuncia cuando el adquirente sea empresario o profesional y se pueda deducir el IVA soportado en la operación, aunque sea parcialmente. Esta tributación por IVA es compatible con el devengo de AJD si la operación se formaliza en escritura pública.

Si el adquirente es un empresario o profesional, habitualmente preferirá que la operación vaya por IVA, puesto que este impuesto es deducible, mientras que el ITP no es recuperable, añaden desde Auren España.

Ejemplo de cálculo del IVA en la compra de una finca rústica

Para calcular el IVA que debe pagar el comprador por la adquisición de una finca rústica a un empresario, se multiplica el precio de compra por el tipo de IVA, que es del 21% en estos casos.

IVA a pagar: Precio de compra x Tipo de IVA (21%)

Así pues, si se compra una finca rústica a una empresa por 100.000 euros, el IVA a pagar se obtiene multiplicando este valor por el 21%. De esta manera, el comprador debe pagar 21.000 euros de IVA.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Si el vendedor no es un empresario o profesional, sino un particular, el comprador debe pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en lugar del IVA. Aunque el vendedor fuera un empresario o profesional, si la venta del terreno rústico quedara exenta de IVA también se devengaría el ITP, aclaran desde Auren España.

Este impuesto varía según la comunidad autónoma, y suele tener un tipo impositivo entre el 6% y el 10%. No obstante, algunas comunidades ofrecen reducciones o bonificaciones para ciertos casos, como cuando la finca se destina a actividades agrícolas.

Ejemplo de cálculo del ITP fincas rústicas

El ITP terreno rústico se determina multiplicando el precio de compra de la finca o el “valor de referencia” del inmueble (el que sea mayor) por el tipo impositivo de la comunidad donde se encuentra la propiedad.

ITP: Precio de compra / Valor de referencia x Tipo impositivo del ITP

Entonces, si se compra una finca rústica por 100.000 euros en Andalucía, donde el tipo impositivo es del 7%, con un “valor de referencia” en el Catastro de 80.000 euros (inferior al precio de compra), el ITP a pagar es de 7.000 euros.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) se aplica sobre escrituras notariales de compraventa por lo que, si la operación se formaliza mediante escritura pública ante notario, el comprador está sujeto a este impuesto.

La firma de abogados y asesores fiscales Auren España explica a Cocampo que este impuesto (AJD) es compatible con el IVA. No obstante, si la venta del terreno rústico devenga ITP, prevalece este impuesto y no se devenga AJD.

Si la finca se adquiere mediante un crédito hipotecario, este debe formalizarse también a través de escritura pública ante notario. En esta circunstancia, el AJD se aplica tanto a la escritura de compraventa como a la escritura de hipoteca. Pero, el AJD del préstamo hipotecario, a diferencia del de la escritura de compraventa, debe ser abonado por el banco, salvo si se trata de una vivienda de obra nueva.

El tipo impositivo de este impuesto depende de la comunidad autónoma y suele ser entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la compraventa.

Ejemplo de cálculo del AJD en la compra de una finca rústica

El AJD en la adquisición de una finca rústica se obtiene multiplicando el precio de compra de la finca por el tipo impositivo de la comunidad autónoma donde está el inmueble.

AJD: Precio de compra x Tipo impositivo del AJD

Por tanto, si se adquiere una finca rústica por 100.000 euros en Andalucía, donde el tipo impositivo de este impuesto es del 1,2%, el AJD a pagar es de 1.200 euros (asumiendo que la operación quedara sujeta y no exenta de IVA también).

Bonificaciones y exenciones en el AJD

Las comunidades autónomas pueden establecer bonificaciones y exenciones en el AJD. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid y Andalucía existe una bonificación en el AJD para aquellos que adquieran una vivienda habitual en un municipio con riesgo de despoblación.

(*) Si la operación queda sujeta y no exenta de IVA, se devengará este impuesto, así como el AJD.

(**) Si la operación queda no sujeta a IVA (o sujeta y exenta de IVA), se devengará el ITP. 

Otros gastos en la compra de una finca rústica

Además del abono de impuestos, el comprador debe hacer frente a otros gastos relacionados con la adquisición de una finca rústica. Estos gastos incluyen la notaría, el registro y la gestoría, en caso de contratarse este servicio.

Gastos de notaría

Aunque no es obligatorio, resulta recomendable formalizar la compraventa mediante escritura pública ante notario. Según señalan desde el Consejo General del Notariado, este documento tiene unos efectos que superan lo que pueda producir el contrato de compraventa de fincas rústicas. Además, la redacción de la escritura conlleva una serie de comprobaciones por parte del notario, las cuales otorgan mayor seguridad jurídica a la compraventa.

Los gastos notariales por la redacción de la escritura de compraventa los debe pagar el vendedor, salvo que las partes acuerden lo contrario. Sin embargo, el comprador puede querer inscribir la finca en el Registro de la Propiedad, para lo que necesitará una copia autorizada de la escritura.

La expedición de esta copia de la escritura de compraventa tiene un coste, que debe asumir el comprador. Aun así, existe la posibilidad de que comprador y vendedor pacten una distribución diferente de este gasto.

El precio de la copia de la escritura de compraventa varía en función del número de folios que ocupe el documento, la antigüedad de la escritura original y la cantidad de copias que se expidan.

El coste de las copias autorizadas está regulado por ley, en concreto, en el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre. Este es de 3,005061 euros por folio. A partir del folio 12, el precio por cada folio se reduce a la mitad.

Gastos de registro

La inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad es otro de los gastos que corren a cargo del comprador. Si bien este proceso no es obligatorio tampoco, es aconsejable llevarlo a cabo. Sólo mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad el comprador se convierte de manera oficial en el titular de la finca.  

Los honorarios de los registradores también están regulados por ley, en este caso, en el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre. Los gastos de registro suelen ser unos 600 euros.

Gastos de gestoría y tramitación del expediente

Los gastos de gestoría y tramitación del expediente corresponden, por lo general, a la persona que haya contratado el servicio. Por lo tanto, si el comprador opta por recurrir a una gestoría para la preparación de la documentación requerida en la compraventa o el abono de impuestos, deberá asumir dichos gastos, que suelen rondar los 300 euros.

De todos modos, las partes pueden acordar que la distribución de estos gastos sea distinta.

Fuentes

• Auren España
• Boletín Oficial del Estado (BOE)
• Consejo General del Notariado
• Páginas web oficiales de las comunidades autónomas

[Este contenido ha sido redactado en colaboración con la firma de abogados y asesores fiscales Auren España con el fin de asegurar la calidad de la información. Para más detalles, puede contactar con Auren España a través del correo electrónico fernando.jimenez@auren.es]